郑州市人口结构分析及房地产市场整体机会点讨论.pptx

会计学1 1.2.1 人口三个高峰—社会新锐①社会新锐【家庭特征】 25—34岁青年或青年夫妻不与父母同住无小孩，或与父母同住有11岁以下小孩子，对父母的需求以较低水平满足，家庭成员高学历。【购房动机】 栖息：不喜欢租房，想拥有自己的房子，买个房子自己享受，或者自己准备结婚，同时考虑有孩子后的短期过渡，或者已经结婚有11岁以下小孩为小孩子健康成长首次换房。【对房子的态度】 自我享受，品味体现，孩子健康成长：体现个人的品味、情调甚至个性，社交娱乐，房子是一个重要的朋友聚会、娱乐场所，同时也是孩子健康成长的地方。 【产品需求】 健身娱乐：对小区有较好健身场所、临近大型运动场所、娱乐休闲场所及一定学前教育配套或学区学位据来源：同致行市场研究部郑州市人口年龄结构预测小结：未来5年，郑州市27—36岁人口由159.30万上涨到176.12万，未来首置、首改有较大上升空间。合计（万人）159.30176.12第1页/共11页 1.2.2 人口三个高峰—中年之家②中年之家【家庭特征】 与父母同住，无小孩或有18岁以上小孩；或者是47—56岁无小孩且不与父母同住；或者47—56岁不与父母同住有11—18岁小孩，教育程度中等水平，照顾老人，改善居住条件。【购房动机】 照顾老人，小孩成长，改善居住条件。【对房子的态度】 老人安享晚年的地方，全家团圆的地方，留给后代的一份财产，享受生活，事业成功，关心家庭，小孩健康成长，能享受较好的学区教育资源。 【产品需求】 注重物业管理，小区环境（无噪音、无污染、大型绿地），采光和通风，建材配置标准、空间面积（大的客厅/卧室/厨房、卫生间），交通顺畅，开发商品牌，较好的教育学区资源据来源：同致行市场研究部郑州市人口年龄结构预测小结：未来5年，郑州市47—56岁人口由202.31万上涨到226.05万，未来多次改善型需求将增加。合计（万人）202.31226.05第2页/共11页 1.2.3 人口三个高峰—老年之家③老年之家【家庭特征】 空巢家庭，有老人同住的家庭。【购房动机】 孝敬老人：为了让老人就医更便利，父母年纪大了想和他们住在一起，自我享受，老人辛苦了一辈子，想买个房子自己享受。【对房子的态度】 子女照顾老人的地方，让老人安享晚年的地方。 【产品需求】 看重外部环境，小区环境优美比较重要，靠近景色优美的风景，空气质量好，小区和周边有大规模的园林和绿据来源：同致行市场研究部郑州市人口年龄结构预测小结：未来5年，郑州市62—71岁人口由128.50万上涨到169.03万，对安全、养老、健康型住宅需求增加。合计（万人）128.50 169.03 第3页/共11页 1.3 人口年龄结构—人口红利消失随着1962—1970年出生的人口高峰逐渐退出劳动力，进入老年，劳动力人口将呈下降趋势，但老龄人口逐渐上升，造成人口红利消失及人口老龄化，导致抚养比上升。人口红利人口负债按同致行分析（2011年），郑州市一直享受着人口红利，抚养率从1964年的79.4%降至2011年的34.2%，因此家庭购买力相应上升，支持包括房地产在内的消费及投资，但据该报告预测抚养率将于2012年开始上升，人口红利逐渐消失，对于郑州家庭的购买力将产生一定的负面影响。户均人数减少理论上可以延缓人口红利消失，对住房需求有正面影响，但户均人数由1971年的4.8减至2000年的3.5，其后减速放缓，至2011年的3.3，因此，户均人数对人口红利的影响不大。第4页/共11页 2.1 城市化分析—城市化率资料来源：诺瑟姆（美国）、招商证券研发中心图1：城市化率沿S型曲线变动城市化是农业人口转化为城市人口的过程，是农业人口不断向城市迁移和聚集的过程。城市化率=城镇人口/人口总数*100%根据多份研究报告指出，城市化总体进程沿S型曲线变动，具有阶段性规律：当城市人口超过10%以后，进入城市化的初级阶段，城市人口增长缓慢；当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅速增长当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或有下降趋势郑州城镇化率于2011年达到65%，处于城市化加速阶段，自2000年开始上升，平均每年上升1个百分点，如需按照同等速度发展，郑州城市化率要达到70%，还有5年城市化加速发展期。如按郑州市总人口885.7万推算，当城市化率达到70%，将有885.7*5%=44.29万人口迁移至城市，及平均每年有8.86万人口往城市居住。按2011年城