封闭式小区被盗物业公司承担何种责任案例分析.pdf

封闭式小区被盗 物业公司承担何种责任案例分析 2006 年 9 月，厦门市洪山柄侨建商品房业委会与被告文之景公司签订 《物业管理服务合同》 ， 约定被告对小区内两栋住宅、 8 个楼梯单元共 112 套进行物业管理；委托管理期限自 2006 年 10 月 1 日 0 时起至 2009 年 3 月 30 日 24 时止；合同除了日常物业管理外，还特别约定 了被告受委托管理事项包括维持公共秩序，做好小区治安、消防工作， 建平安小区，包括门 岗执勤、巡视、实行封闭式管理，下半夜执勤室定时或不定时巡逻，至少两小时一次；对外 来人口、租户要及时登记，纳入管理，加强管理等事项。同日，厦门市洪山柄侨建商品房业 委会与被告文之景公司签订《补充协议》 ，约定了关于建设 平安小区“ ”，要针对本小区存在 的突出问题、薄弱环节， 制定一套有力的应对方案，其中包括小区有两个大门，应选择一个 大门出入， 在大门建值班岗，实行封闭式管理；北面防盗铁丝网已破烂不堪，应采取临时措 施，加以整修；在同一个围墙内有三个单位，应着手联系，先实行治安联防，逐步做到更紧 密合作等事项。 2008 年 4 月 11 日，小区业主柳先生向厦门市公安局报警称家中被盗， 由于公安部门一 直未能破案， 遂向物业公司索赔。 物业公司认为他们在发现原告家中被盗后立即报警并积极 配合公安部门，且在当天保安是 24 小时在岗，不愿意承担赔偿责任。于是，柳先生将物业 公司告上法庭。 法院查明， 直至失窃事件发生， 被告物业公司未对讼争物业进行封闭式管理， 也未对北 面防盗铁丝网采取相应的补救措施，而且没有对中通道设置相应的安保人员。 法院经审理认为， 被告作为讼争物业的物业管理服务公司， 有义务为业主提供相应的安 全保障义务。 但被告没有提供相应的安保措施， 导致了犯罪分子进入原告家中进行盗窃， 致 使原告的财产受损， 被告存在过错， 对原告的损失应承担相应的赔偿责任， 承担的份额应按 20%为宜。 一审宣判后，当事人均表示服判，没有提起上诉，判决已发生法律效力。 厦门市中级法院民一庭庭长刘友国在记者采访时说， 近几年来， 业主家中被盗事件频繁 发生，导致业主与物业管理公司之间的矛盾也日趋加深。 该类纠纷在审判实践中存在着过错 责任认定难及业主损失认定难的状况。 本案从物业管理公司所承担的法定及合同约定的安保 义务的角度， 判定物业管理公司应承担相应的责任， 从举证责任及法官的自由心证的角度进 行认定原告的损失，可为该种类型纠纷的判决提供一定的借鉴。 连线法官 “物业管理企业安保义务来源主要有两方面： 一是法律直接规定， 二是合同约定的义务， 在责任性质上，安保义务根据其义务来源不同可以区分为法定义务和合同义务两种。 ”审理 本案的法官白良德向记者介绍。 “物业管理企业安保义务的产生，以与业主之间物业服务合同关系的存在为前提。一般 认为，物业服务合同是物业小区的业主委托物业管理企业对其物业进行维护和管理的合同， 属于我国合同分类中的委托合同。 物业管理企业按照合同约定的权限和范围提供服务， 同时 向业主收取物业费。同时， 《物业管理条例》第二条规定： 本条例所称物业管理，是指业主‘ 通过选聘物业管理企业， 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设 施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序