第06章 成本法.ppt

第六章 第一节 成本法概述 1、成本法适用的对象： 既无收益又很少发生交易的房地产估价. 三、成本法的操作步骤 1.搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料 2.估算重新购建价格 3.估算建筑物折旧 4.求取积算价格 第二节??????房地产成本价格的构成 二、开发成本 三、管理费用 五、销售税费 六、开发利润 第三节??成本法的计算公式 【例】某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平” 熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 三、新建房地的计算公式： 第四节 建筑物重新购建价格的求取 二、建筑物重新购建价格的求取方式 三、建筑物重新购建价格的求取方法 建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求取，也可以通过政府或其他授权部门公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。 求取建筑物重新购建价格的具体方法，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。 1.单位比较法 单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位，通过调查、了解估价时点类似建筑物的这种单位造价，并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新购建价格的方法。 单位比较法实质是市场法。 单位比较法有单位面积法和单位体积法。 单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算建筑物的重新购建价格。----主要适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅，办公楼。 [例]某房屋5000m2，该类房屋的造价为1800元/m2。则该房屋的重新购建价格为: 1800元/m2×5000m2 =900(万元) 单位体积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算建筑物的重新购建价格。----主要适用于造价与体积关系较大的建筑物，如仓库等异型建筑。 [例]某建筑物体积为5000m3，该类房屋的造价为800元/m3。则该房屋的重新购建价格为: 800元/m3×5000m3=400(万元) 2.分部分项法 分部分项法是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分布分项工程的数量，再调查、了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格过成本，最后将各个独立构件或分部分项的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，来求取建筑物重新购建价格的方法。 分部分项法(某工程直接费用计算表) 3.工料测量法 工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件、建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时数，再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配件、建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，来求取建筑物重新购建价格的方法。 工料测量法(某工程直接费用计算表) 4.指数调整法 指数调整法是利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取建筑物重新购建价格的方法。 指数调整法将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法，与市场法中交易日期修正的原理一致。 指数调整法主要用于检验其他估价方法的测算结果。但间隔期太长不宜采用。(？) 第五节 建筑物折旧 估价上的折旧是指由于物质、功能和经济等方面的磨损造成建筑物的价值损失，其数额为建筑物在估价时点的市场价值与重新购建价格的差额，即： 2.建筑物折旧的原因 ⑴物质折旧 ■物质折旧，又称物质磨损，有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。 ■物质折旧的具体原因： ①自然经过的老化； ②正常使用的磨损； ③意外破坏的损毁； ④延迟维修的损坏残余。 ⑵功能折旧 功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。 ⑶经济折旧 ■经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。 ■经济折旧的具体原因： ①经济因素。如供求因素等。 ②区域因素。如环境因素等。 ③其他因素。如政策因素等。 二、建筑物折旧的求取方法 1.年限法 ⑴年限法和有关年限的概念 年限法又称年龄--寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效经过