商业地产的金融创新_1.doc

文档下载 免费文档下载 / 　　 本文档下载自文档下载网，内容可能不完整，您可以点击以下网址继续阅读或下载： /doc/80fc007ff0fab9525c8b856b 商业地产的金融创新 Stanley amp; Partners Investment Management Co. Ltd. [此处图片未下载成功] 主题：商业地产的金融创新 基强联行投资管理(中国)有限公司 董事总经理 陈基强 [此处图片未下载成功] 目 录 中国传统房地产融资方式综述 房地产投资信托基金(REITs)定义和发展历程 房地产投资信托基金(REITs)在中国的发展 案例研究 [此处图片未下载成功] 中国传统房地产融资方式综述传统房地产开发融资流程:分期投资 银行贷款 银行贷款 建筑公司融资 预售所得款 土地的取得 施工建设 房地产开发项目的主要资金构成： 自有资金 银行贷款 楼盘销售回款劣势： 较多依赖银行贷款 较多为短期大额贷款 极易受到经济大环境变化和政策调整的影响4 传统融资方式下，三种资金约各占总房地产资 金总额的1/3 [此处图片未下载成功] 房地产投资信托基金(REITs)定义和发展历程 [此处图片未下载成功] REITs的定义 是收购、发展、拥有及运作能产生收入之物业的基金； 运作如一般单位信托基金； 通过发行受益凭证的方式募集资金，进行投资； 投资期较长，风险和收益率都不高，赎回有严格限制。 [此处图片未下载成功] REITs的种类 股本房地产基金 (Equity REITs):投资形式：直接投资房地产市场 主要收入：租金 按揭房地产基金 (Mortgage REITs):投资形式：向发展商提供建筑资本或为物业项目提供按揭 主要收入：利息 混合房地产基金(Hybrid REITs):上述两种基金的混合物 私人地产基金(Private REITs):非上市或场外交易的REITs7 [此处图片未下载成功] REITs的发展过程 REITs最早出现于/doc/80fc007ff0fab9525c8b856b60年代初期的美国，此后得到日本、 英国等国家争相仿效。 经过近10年的发展，在70年代初达到顶峰，其后由于经 济危机和房地产市场的萧条，房地产投资基金开始出现衰落， 随着税收法案的修订和有关限制的放宽，在80年代再次 回升，资产价值不断增长。8 [此处图片未下载成功] 美 国房地产投资基金的主要形式： I. 房地产产业投资基金 . 房地产投资信托(REITs) 回报形式： I. 利息收入 . 股价升值目前在美国大约有300个REITs,它们的总资产超过3000亿 美元， 大约半数在纽约交易所上市 都是由基金界与地产界尤其是地产代理商合作9 [此处图片未下载成功] ACM美国地产投资基金资产分布其他3% 多元化9% 住宅11% 地区性 购物中心 19% 写字楼19% 现金3% 地产发展 14% 仓库及工业 7% 购物中心7% 酒店及餐厅 8% 注：该基金的投资分布(截至2002年9月30日至)中，以写字楼及地区性购物中心为主， 其次为地产发展及住宅。 [此处图片未下载成功] 亚 洲日本： 于2000年解除了房地产投资信托基金上市禁 令，使房地产商有了另一种融资渠道。 新加坡： I. 发展商凯德置地通过其新加坡母公司设 立房地产投资基金CapitaLand。 Fortune REIT今年 息率回报可逾六厘半， 有形资产净值为2,290,000,000元 Capitamall Trust上市时的股息投资回报率 为7.06% . . [此处图片未下载成功] REITs的投资收益 投资REITs的平均收益率约6.7%(美国) 据资料显示，REITs拥有较投资政府债券更高的收益率 例如在美国，投资REITs的平均收益率约6.7%,而投资美国 十年期国债券的平均收益率为约3.7%; 在日本及新加坡/doc/80fc007ff0fab9525c8b856b，两者的平均收益率差距同为4%12 [此处图片未下载成功] 房地产投资基金的操作分类 房地产开发投资基金 比如:Return/costgt;20%, gt;30% 房地产直接投资基金 比如: Yieldgt;10%, IRRgt;20% 房地产债务基金 比如: Yield=3.5%13 [此处图片未下载成功] SWOT分析优势分析 专业人士管理 投资回报率稳定 劣势分析 管理者风险 受利息影响 机会分析 多元化融资 散户也可投资地产 威胁分析 税收对其影响大 市场不成熟14 [此处图片未下载成功] REITs在中国的发展 [此处图片未下载成功] REITs在中国的发展麦格理银行 GIC2002年初与施罗德物业亚洲基金合资