XX商厦承接XX大厦商业策划方案.doc

MM商厦承接XX大厦商业策划方案 二○○三年九月 目 录 part1 商业环境调查与研究 0 一、周边商业状况调查 0 1、当前商业现状调查 0 2、近期商业规划调查 0 二、商圈范围及主力客户群 0 1、商圈范围 0 2、主力客户群 0 3、商业环境的SWOT分析 0 4、商圈内既有商业消费构成及评价 0 part2 商业市场与功能定位 0 一、商用房产的市场供需状况 0 1、北京市商用房产经营状况 0 2、近期商用房产的需求特点 0 3、本案所在地的商用房产的市场效果 0 二、XX大厦总体商业风格定位 0 1、市场形象 0 2、本案主力店铺的选取原则 0 3、营运效果 0 4、本案关联业态、业种的影响 0 Part3 商业配比及组合方案 0 一、XX大厦收益能力测算 0 1、销售价格测算 0 2、租金水平测算 0 3、XX大厦营运成本测算假设 0 二、XX大厦商业组合模式 0 1、业态及业种选择 0 2、店铺组合及推荐品牌 0 3、店铺面积及区位分布 0  Part4 商业功能设计方案与比较 0 一、主力店铺的功能及区位设计 0 1、自营主力店铺——超市的区位设计 0 2、超市面积控制因素 0 3、超市总体风格定位 0 二、组合业态的功能及区位设计 0 1、各业态的选择及楼层分布 0 2、组合业态店铺间的互动效果 0 3、推荐店铺的功能要求 0 三、组合方案比选 0 四、营运模式及风险控制 0 1、整体营运模式 0 2、风险及防范 0 3、管理架构 0 Part5 商业收益研究及测算 0 一、承接租金水平测算 0 二、各方案的投资收益分析 0 三、各方案测算数据汇总 0 四、考虑广告宣传费后的效果 0 五、建议方案及收益预期 0 结论 0 附件 0  part1 商业环境调查与研究 一、周边商业状况调查 XX大厦位于B路段与C外大街交叉路口东北角，是三环沿线在X小区地区的标志性建筑。就建筑物所在区域的整体氛围来看，交通便捷、通过流量大，但沉淀客流不充分，集中消费的商业氛围尚未形成。 1、当前商业现状调查 调查范围：以X小区为基准点将调查分析的区域按地理位置分为四部分。以A、B、C、D分别代表划定的区域。 区域划分参见附件一：XX大厦区位图示。 A区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装专卖店 约15家 规模较小，低档次，经营状况一般。 食品、用品店 约10家 规模很小，档次较低，经营一般。 综合超市 5 规模较小，经营状况良好。 综合商场 1 规模大，中高档次，经营一般。 邮政、快递 2 X小区邮局规模较大，另一家较小 银行、储蓄所 约10家 绝大多数有一定规模，经营状况较好。 娱乐设施 0 健身设施 2 规模较大比较有特色，经营状况不错。 保健按摩等 餐饮设施 19 大部分为中档餐厅，主要聚集在XX大厦以北，生意好。  B区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装专卖店 1 规模较大，档次较低，经营状况一般。 综合超市 6 1家规模大，经营状况较好，其他规模一般。 建材家居 2 规模大，经营一般。 电子产品专卖店 15家左右 大多数规模较大，竞争十分激烈。 邮政、快递 2 规模较小 银行、储蓄所 9 中等规模较多，经营较好。 娱乐设施 3 规模中等，经营一般。 健身设施 1 规模较大，经营一般。 保健性质 餐饮设施 29 中等规模和档次偏多，经营状况整体较好，均为中餐和西式快餐。 C区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装 较多 规模很大，档次较低，多数为批发市场。 食品、用品店 较多 规模小，低档次。 综合超市 4 规模大，经营状况良好。 邮政、快递 3 BB邮局，规模较大，其他规模很小。 银行、储蓄所 约15家 工商、招商、民生、华夏等等，规模较大，经营较好。 娱乐设施 2 规模较大，经营较好。 餐饮设施 17 规模不大，有一部分为西式快餐，经营较好。 D区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装 较多 规模较小，低档次，经营状况一般。 综合超市 2 规模较大，经营较好。 邮政、快递 1 规模较大，需求较大，业务很多。 银行、储蓄所 6 中等规模，经营较好。 工艺品 1 较大规模，档次较高，经营一般。 美容 1 中等规模，中等档次，生意很好。 娱乐设施 4 中等以上规模，经营较好。 距离本案较远 健身设施 1 经营较好。 宾馆 3 规模较大，由于客流不稳，经营一般。 餐饮设施 29 中等规模和档次偏多，经营状况整体较好，均为中餐和西式快餐。 四个区域的主要商业设施及其分布详见 附件二：XX大厦周边商业设施分布图；