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课程设计总结报告 城市房地产价格与环境质量关系分析 ——以天津为例 学 院 环境科学与环境工程学院 专 业 环境科学 年 级 05级 姓 名 包呈敏 学 号 3005214116 课程设计报告 环境科学与工程 学院 环境科学 专业 05级 年级 学生 包呈敏 课程设计地点 天津大学 课程设计时间 2007年 9月4日到9月18日 指导教师 王媛 职 称 讲师 报告成绩（百分制） 实习报告摘要 本文试图对城市房地产价格中环境质量的影响定量化分析，以将其结果用于判断或预测，甚至在结果在一定范围内足够准确时，对城市绿地规划，房地产规划提供依据。本文以几篇国内和国外的量化研究为依据，采取新近应用较普遍的hedonic模型，将影响房地产价格的因素分为建筑结构、环境质量、区位条件三大类。样本选择尽量避免受小区繁华程度、教育环境因素、住宅年龄等因素影响。数据用多元线性回归模型回归出房价与这三者的关系。最终得出结论：楼盘距市中心的距离每缩短4.24公里，价格上升3047.489元（符合地租递减规律）；建筑结构，即容积率每降低1.43，楼盘价格上升845.278元；环境因素，即绿化率每提高18%，楼盘价格将会上升753.022元。模型在一定程度上说明了环境质量对房地产价格的影响。这一方面说明该地区的房地产价格受环境质量因素影响很大，另一方面也说明该地区的居民房地产需求的环境弹性比较高，环境的轻微变化会引起房地产购买者的支付意愿产生明显差别，这与该地区居民收入和文化层次普遍较高是分不开的。 本小组由包呈敏、王若男、两人组成。用同样的模型方法分别回归了天津梅江南、南开区的新楼盘。组间对比得出结论如下： 1）梅江南：环境因素每改善1分，即绿化率每提高18%，楼盘均价将会上升753.022元。 2）南开区：环境因素每改善1分，即绿化率每提高19%，楼盘均价将会上升1261.079元。 以上结论表明，南开区楼盘受环境质量因素影响比梅江南（河西区）更大。这与天津市环保局公布的市区各区环境质量报告相一致：2004年河西区和南开区的化学需氧量超标率分别为，0和11.1；降尘指标分别为9.49t/km2.30d和13.77t/km2.30d；硫酸盐化速率指标分别为0.52 SO3mg/100cm2.碱片.d和1.14SO3mg/100cm2.碱片.d。  指导教师评语：  目 录 第一章 研究背景……………………………………………1 1.1 Hedonic住宅价格模型…………………………………1 1.2 天津建筑市场发展趋势…………………………………1 第二章 实地调研及变量选取 ………………………………3 2.1 实地调研…………………………………………………3 2.2 建筑结构…………………………………………………3 2.3 邻里环境…………………………………………………4 2.4 区位………………………………………………………5 第三章 样本与数据 ………………………………………7 3.1样本 ………………………………………………………7 3.2 数据………………………………………………………7 第四章 回归分析 …………………………………………8 4.1 原始数据标准化…………………………………………8 4.2 回归结果…………………………………………………8 4.3 模型解释…………………………………………………9 第五章 小组结论…………………………………………10 参考文献 ………………………………………………………11 第一章 研究背景 影响住宅价格的因素很多，其中城市环境质量有举足轻重的作用，如天津梅江生态居住区的高房价，外环以外一些新居住区的高环境标准以及高房价。如何将这些由城市公共投资带来的增值效应合理地还原为城市公共财源？要回答这一问题首先必须量化城市环境质量的影响效果，最低程度上，可以引起人们关注环境的潜在价值，更高层次上，可以为城市规划、决策提供依据。 1.1 Hedonic住宅价格模型 Hedonic 模型的起源：普遍认为，将Hedonic 的概念带入到广泛和系统的应用的人是Lancaster和Rosen。其思路是消费者决策理论，该理论认为消费者愿意为一件商品支付的价格取决于他能够从商品的各种属性中获得何种程度的享受。Hedonic 定价模型被广泛的运用在耐用品的定价中，大量关于房地产价格的文献采用了Hedon