房地产泡沫评价指标体系研究1906（可编辑）.doc

房地产泡沫评价指标体系研究1906 2008年9月 三门峡职业技术学院学报 Sep.,2008 第7卷第3期 of Sanmenxi a Jour nal V01.7,N03 Pol yt echnic 经济与管理 房 地 产 泡 沫 评 价 指 标 体 系 研 究 梅杨 河南建筑职业技术学院,郑州450007 摘 要:引用实际的统计数据,运用定性与定量相结合的方法.对房地产业的运行特征进行了分析.进而对此期 间我国房地产泡沫评价指标进行了评析。 关键词:房地产泡沫:评价指标 中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1671?9123 200803?0102?04 收稿日期:2008- 05- 21 作者简介:梅杨 1972一,男,河南郑州人,河 南建筑职业技术学院讲师,建筑工程硕士。 品房销售面积增长率、空置面积增长率等交易状况 一、引言 类指标来评价房地产泡沫。 房地产泡沫指由房地产投机所引起的房地产 三 消费状况类指标 价格脱离市场基础持续上涨。总体来说,房地产泡 当房地产泡沫产生时。吸引大量资金流入房地 沫定义包含二方面含义:一是泡沫载体的价格飘 产业,由于人们预期房地产将升值,炒卖现象严重, 升,这个价格飘升远远脱离其合理的市场定价,导 可能引起商品房和土地价格暴涨。可选择商品房价 致泡沫载体价格畸形:二是由于价格信号作用最终 格增长率、房价增长率、房价/家庭年均收入等指标 使资源配置失衡【1]f f 9- ¨1 ,最终这个泡沫有一个破灭 作为反映消费状况变动的评价指标。 的过程,表现为泡沫载体价格急剧下跌,从而导致 四 金融类指标 一系列对社会经济的破坏。因此.预测和防范房地 推动房地产泡沫产生的资金.绝大部分是从银 产泡沫的产生具有重要的研究意义。本文将介绍一 行流出的。可选择货币供给量增长率、房地产贷款 套房地产泡沫评价指标体系.并结合某市的各类数 增长率、个人房产按揭贷款总额、房地产贷款比例 据予以说明,以期能够达到事先预测、有效防范房 等指标作为金融类指标。 地产泡沫带来的危害。 由于上述某些指标不易获得数据.本文仅对易 , 二、评价指标体系 获得数据且具有代表性的指标进行分析.并把部分 在这套房地产泡沫评价指标体系中.按照属性 指标综合为一个指标,以使其有更好的评价效果。 可以划分为以下几类房地产评价指标。 三、定性评价指标 一 生产类预警指标[ 2】 一 房地产投资过度 当房地产市场可能出现泡沫时.房地产开发规 属于生产类指标,具体采用房地产投资增长率 模剧增,房地产投资增幅巨大,房地产投资的收益 和房地产投资占固定资产比重两个指标来衡量。房 率过高,引起过度投资,地价飞涨。因此可选房地产 地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应,力 投资占固定资产投资的比重、房地产投资增长率、 求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段, 土地与楼宇供应量增长率、房地产投资收益率、 百业待兴,房地产投资增长率略高于消费增长率, GDP增长率、房地产开发企业自有资金总额增长 形成供大于求的市场局面,对促进房地产业的发展 率、房地产占GDP的比重等指标作为反映生产状 和刺激经济增长是有利的。但是当房地产投资过度 况变动的评价指标。 膨胀,连带引起金融风险时,就形成泡沫经济。 二 交易状况类指标 1.国内外出现房地产泡沫的国家或地区的表 可选择商品房销售额增长率、上地转手率、商 102房地产泡沫评价指标体系研究 现:海南1991年的房地产投资增幅为18.87%, 三 房地产结构性矛盾突出 1992年突跃为1 14.68%[ 31。 这个指标综合了生产类和消费类两类指标,反 2.某市的情 况: 映生产和消费错位的情况。从房地产投资方面看, 某市各类房地产投资额逐年增加,以住宅为主,住 宅投资额远远大于其余各类房地产投资总和。 表l 按用途分类房地产投资变动情况单位:万元 房地产 住宅 办公楼 刹嘈运 年份 其他 投资 投资 投资 房投资 199 9 849267 627568 80715 6866l 72323 2咖 1016597 75l l 鹋 105613 89204 7嘶12 200 l 1409132 917鹌5 164135 201817 125695 图l 1999?2004年某市房地产、住宅投资变动 2002 1982517 1490876 145920 220641 125107 2003 2581600 21456∞ 137707 77226 221067 舢 3285彻 2746|,伽 163413 24聊 133290 数据来源:中国房地产统计年鉴 表2各类住宅投资变动情况 单位:万元 199 9 2000 200 1 2002 2003