第四章前期准备.ppt

第四章 前期准备 收入费用估算与资金筹措 规划方案设计 项目报建 项目招投标 成本费用及收入估算与资金筹措 开发建设投资(开发期成本费用)包括： 土地费用 土地征用及拆迁安置补偿费 土地出让金 土地转让费 土地租用费 土地投资折价 前期工程费 项目规划、设计、可行性研究费用。一般规划设计费为建安工程费的3%左右；可行性研究费占项目总投资的0.2%-1%; 水文、地质勘测费用。根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。 “三通一平”(通水、通电、通路、场地平整)等工程费用。根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 建安工程费 是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备购置及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调通风、煤气管道、消防、弱电设备及其他的购置及安装)及室内装修装饰工程费。 估算方法可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法。 基础设施建设费 又称红线内工程费，包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。 一般按实际工程量，采用单位指标估算法计算。详细估算时，供水工程可按水容量(吨)计算，供电及变电配电工程按电增容量(千伏安)计算，采暖和空调按耗热量或制冷负荷量(瓦特)计算；围墙管线等按长度(米)计算；道路按面积(平方米)计算。粗略估算时，按建筑平方米造价计算。 公共配套设施建设费 是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。 主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所等。 不能有偿转让。 一般按规划指标和实际工程量估算(可参考建安工程费的估算方法)。 不可预见费与开发期税费 不可预见费：按前面各项之和的3-7%估算。 开发期税费：在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。 管理费用 是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 主要包括：管理人员工资、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、房地产税、业务费摊销、业务招待费、坏帐损失等等。 可按项目投资前述1-5项直接费用的一个百分比计算，一般为3%左右。 销售费用 是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费等。 分成以下三类进行估算： 1. 广告宣传及市场推广费，按销售收入的2%-3%计算。 2. 销售代理费，按销售收入的1.5%-2%计算。 3. 其他销售费用，按销售收入的0.5%-1%计算。 财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。 主要包括借款利息和其他财务费用(如金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑损失等)。借款利息包括长期借款利息和流动资金借款利息。 经营资金 对于出租或自营的项目，总投资中还包括经营资金。经营资金包括运营费用和修理费用。 运营费用：在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等 修理费用：以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和为维修费用。 收入估算 租售方案确定 用于出售和出租或自营的面积分别是多少？ 时间进度安排 收款方式和收款计划 租售价格确定 成本导向定价法 购买者导向定价法 竞争导向定价法 经营收入估算(要考虑空置率和出租率) 销售收入＝可出售建筑面积×销售单价 租金收入＝可出租建筑面积×租金单价 自营收入 房地产经营税费 房地产经营税费不参与投资与成本费用的构成，只作为销售收入的扣减。 与转让房地产有关的税费 营业税、城市维护建设税、教育费附加、防洪工程维护费、交易印花税、交易服务费 土地增值税 企业所得税 房地产开发经营全程税费 前期准备阶段——契税、耕地占用税 建设施工阶段——建筑安装营业税、增值税、印花税（签订施工合同）、车船税 销售阶段——营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税 保有阶段——城镇土地使用税、房产税 资金筹措 资金来源的渠道可分为资本金(通常是自有资金)、银行贷款、预售款。也有承包商带资承包和合作开发。 又可分为内部筹资和外部筹资。 内部筹资包括动用公司留利中可转化为生产经营资金的部分和公司内部职工的筹资。 外部筹资包括公司间的资金拆借(直接筹资)和通过金融机构来进行的筹资(间接筹资)。 间接筹资是主要的筹资方式。又包括股权市场、债务市场、租赁市场和政策性信贷。 制定资金筹措计划时需注意的问题 1. 严格按照资金的需求量确定筹资额。 既要防止“留缺口”，又要避免高估冒算。 2. 认真选择筹资来源渠道。