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养老地产行业研究报告行业背景老龄化问题日趋严重根据世界卫生组织的定义，一个国家65 岁及以上人口占全国人口的比率在7%—14%之间称为老龄化国家，若该比率超过14%就称为老龄国家。根据美国统计局对全球人口年龄分布的统计，2001 年全球已进入老龄化的阶段，此后老年人口以年均0.1%的速度递增，预期到2014 年全球65 岁以上老年人的占比将攀升至8.3%（见图表1）。据国家统计局统计，2012 年，60 周岁及以上人口为1.9 亿人，占总人口的14.3%，比上年末提高0.59 个百分点，也即意味着中国已经成为一个老龄国家。预计到2015年末，上海市户籍60岁及以上老年人口将超过430万，比例接近30%。日前，社科院发布《中国老龄事业发展报告（2013）》。报告指出，我国当前老龄化人口逐年增加，到2013 年将会突破2 亿，达到2.02 亿。并在2053 年达到高峰值4.87 亿，占总人口的34.8%。与此同时，我国15 岁以下儿童占比逐年下滑，近3 年来该人口占比一直持续稳定在16.5%的水平。未来随着我国老龄化问题日趋严重，老龄化问题才是主要矛盾。适龄人口减少，抚养比恶化根据联合国教科文组织制定的标准，当60 岁以上人口比例达到10%，或者65 岁以上老人占比达到7%，就意味着该国步入老龄化社会。一般地，5 个年轻人养活1 个老年人是“深度老龄化”的判断标准之一。国家统计局2013年2 月22 日公布了《2012年国民经济和社会发展统计公报》。2012 年中国15 岁至59 岁的劳动年龄人口数量为9.37 亿人，比上年末减少345万人，下降幅度为0.6 个百分点。这是多年增长后劳动年龄人口首次下降。截至2011年末，全国60 岁及以上老年人口抚养比为19.67%（每100名劳动年龄人口需要负担20 名老年人）。上海早在1979 年就进入了人口老龄化，比全国提前了20 年。之后的1990 年，浙江、江苏、天津、广东等地陆续进入老龄化。而青海、宁夏等西部地区，近年才陆续进入老龄化。最早进入老龄化的上海（1979 年）和最晚进入老龄化的宁夏（2012年）相差了33 年。图2：我国年龄分布的时间序列资料来源：联合国统计预测，招商证券根据联合国的统计预测，到2050年，我国的老年抚养比超过50%，也即说明每2名劳动人口就要至少抚养1名老年人，远远超过深度老年化的标准。职工养老金水平提高2005 年至2012 年，国家已连续8 年较大幅度调整企业退休人员基本养老金水平。2005年，我国企业职工平均养老金为713.25 元，2012 年比2005 年增长141.29%。其中上海市城镇退休人员月平均养老金水平从2005年的1063元提高到2010年的1908元。老龄化及退休职工的工资上调将极大促进老龄人口相关产业发展，是未来推动消费发展的大趋势。未来，医疗保健、护理、老人娱乐休闲等产业将出现需求旺盛的局面。行业政策“十二五”规划2011年9月17日，国务院颁布下发了《中国老龄事业发展“十二五”规划》。规划指出，“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。规划明确了老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐的工作目标。规划还确定了完善老龄产业引导和扶持政策以及促进老年用品、用具和服务产品开发等重点任务。2011年10月23日，北京市民政局发布了《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》。建立四级养老服务中心是《规划》最大亮点之一。其中，市老年活动中心位于望京北部，今后将完善设施，增强功能，建设成为市级养老管理服务中心。区(县)、街道(乡、镇)养老服务中心的功能和人员设置，将纳入区县、街道级的社区服务中心统筹安排建设。北京市195个街道(乡镇)，“十二五”期间将新建或扩建不少于1500平方米的社区服务中心，其养老服务中心用房面积将不少于500平方米。对于居家养老的老年人来说，最值得期待的是位于社区里的第四级养老服务中心。这些社区级的养老服务中心，主要依托已建成的城乡星光老年福利服务设施进行改建、扩建。预计在“十二五”末，北京市的2000个社区(村)将完成这些工作。新建成的社区养老服务中心，面积将不少于300平方米。2012年3月28日，《上海市“十二五”时期老龄事业发展规划》制定。推进大型居住社区养老设施配套建设，继续鼓励民办养老机构发展，加大对具有自有产权民办养老机构的资助力度，适度发展老年公寓类养老设施，满足多样化的服务需求。积极鼓励引导社会资金投入老龄事业，形成多元化财力投入机制。法律法规2012年7月24日，民政部制定《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意