从疗养院到度假酒店-绿维创景案例.pdf

从疗养院到度假酒店 ——为中国石油天然气总公司打造“青衣水庄” 旅游与文化规划设计丏家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 旅游运营网 旅游景观设计网 创意建筑设计网 旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪 用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 从疗养院到度假酒店 ——为中国石油天然气总公司打造“青衣水庄” 北京绿维创景规划设计院 今年初，中国石油天然气总公司实施分业管理，成立了中油旅游 开发有限公司，将一批疗养院、宾馆整合起来，面向大众市场及内部 市场，进行专业化经营管理。 八○年代建成的疗养院，已经十分陈旧过时。对于中油旅游开发 有限公司来说，如何进行产品调整，提升改造，进入市场经营，是一 个普遍而且难度较大的问题。为此，该公司拿出中油峨眉疗养院提升 改造项目，作为探索的样板，进行概念性规划的国际竞标。 今年３月，在几十家规划设计机构初选基础上，确定了三家邀标 旅游运营网 单位，绿维创景获得了这次效劳于中国最大企业的机会。我们非常珍 惜这一机会，形成了由旅游策划、房地产策划、规划、景观设计和建 筑设计五个方面专业人才构成的竞标组，并于１５天内，完成了竞标 方案。“青衣水庄――天府第一水庄”脱颖而出，成功获得国际竞标 第一名。 青衣水庄的方案，是一个国有老式疗养院改造提升，面向市场开 发经营的经典案例。 一、项目背景：运营模式转化 中油峨嵋疗养院兴建于上世纪八十年代，是当时中油系统内部为 职工提供疗养福利的附属单位，位于成乐高速公路乐山出口旁，紧邻 乐山三大水系之一——青衣江，背山面水，自然生态保持良好，面积 约300 亩。现有客房共二百余间，利用率只有三分之二左右，因其建 筑设施严重老化，已经无法满足现有市场的需求；据了解，从疗养院 开业到现在，从来没有盈利。因此，要扭转现状，实现真正盈利，首 先要改变的就是运营模式，充分利用中油系统的资金和品牌优势，导 入全新的运营模式，实现由事业管理向企业运营的模式转变。 二、市场基本结构：内外市场结合 首先，中国石油天然气总公司作为背景支撑，2004 年集团培训 各类人员33.1 万人，投入培训经费2.7 亿元，会议，培训、疗养拥 有极大的内部市场，至少几十亿元。再次，地处著名的世界文化遗产 地和中国优秀旅游城市——乐山，具有得天独厚的地理优势，它所拥 旅游与文化规划设计专家 旅游与文化导向的区域综合开发服务商 有的资源是生态环境非常好的青衣江景，特殊的江景资源和地理位置 决定了其特有的舒适性和私密性对高端客源市场有充分的吸引力。这 些都决定了本项目的市场具有非常特殊的结构：第一客源市场：中油 系统内部职工高端疗养、培训、会议市场；第二客源市场：成都、乐 山周边高端商务休闲市场和会议、培训市场；第三客源市场：旅游团 队市场。 三、市场机会与本项目切入点：亲水与水疗 随着物质生活水平的不断提高，患有各种“富贵病”的人也越来 越多，高血压、糖尿病、心脑血管病等慢性非传染性疾病的患病人群 也日益上升，根据世界卫生组织的一项调查表明，约65%的人处于亚 健康状态。对上述具有慢性疾病和属于亚健康状态的人群来说，能进 行基础体检并根据其自身特点进行有针对性的康疗项目，必将成为其 追捧的热点。 项目区坐落在青衣江畔，拥有绝佳的江畔景观，因此“水”是其 打入市场的基础，但由于人不能直接亲临江边，造成了一种“观水却 不能亲水”的需求困境。因此，在项目区打造一个“水”主题，正好 就能契合人们的亲水愿望。同时中油峨嵋疗养院本身就是一个具有医 疗性质的单位，具有良好的专业医疗背景。如若能挖掘一个特殊的切 入点，发