德胜保时捷项目整体策划方案解读改.pptx

无限可能的 WORLD —— 德胜保时捷4S项目整体策划方案TD PIANNING 2012-12-20[本体分析] TD PIANNING 区域位置位置：位于德胜开发区核心位置，属于银川市城北重点发展区域，周边发展多为品牌汽车销售4S、加工型企业、商贸城等，城市居住和高端商务氛围逐渐形成交通：西临虹桥北路，道路四通八达、距109国道及京藏高速公路仅800米。配套：购物：金盛欧洲城、绿地21城、周围商铺、餐饮、商场、超市等较少，生活便利程度较差，距昊王国际酒店较近。学校：西幼、西小医院：银行：环境：周围多为展厅、项目紧邻虹桥路，两边绿环程度较好，整体规划合理。商务：亘元·财富汇、绿地领海等商业集群正在形成项目地稀缺地段、准成熟商务生活区 TD PIANNING 主要经济技术指标：规划总用地： 万平米容积率： 总建筑面积： 万平米公寓建筑面积： 万平米商务楼建筑面积： 万平米底层商业面积： 万平米地下室建筑面积： 万平米绿化率：34.6%用地年限：40年 TD PIANNING 基础指标+产品本项目产品分类：公寓户型户型面积区间面积（平米）套数1居32-47平米为主约8500约 204办公户型户型面积区间面积（平米）套数产品241110总计——28000约110适中规模、高容积率；以小户型公寓+写字楼+商业产品的城市综合体商业户型面积（平米）产品3500总计3500 TD PIANNING 本体属性定位项目区位开发核心区，周边逐渐成熟，具备一定商务居住氛围西临虹桥路，北临规划路，道路交通便捷【规划路何时打通非常关键】区域交通配套条件周边配套较为一般基础指标适中规模，高容积率，商住用地项目属性定位：城市发展地段、准成熟商务生活区内、适中规模、高容积率、综合质素优越精品商务特区 TD PIANNING [目标及核心问题界定] TD PIANNING 我们的任务：12012年12月前，完场项目入市前的形象先导工作22013年12月前，实现销售回款1.5亿元实现整盘均价公寓4300元/平米！写字楼近4450元/平米3 TD PIANNING 从银川城北商业区的发展来寻找项目所处 区域的价值 TD PIANNING 区域的发展历程德胜开发区的第一次发展集中在109沿线以及周边辐射区域。第二次发展集中在虹桥路沿线并呈现出向西发展的方向与中央CBD区域链接的态势.沿109国道区域沿虹桥路区域 TD PIANNING 区域的发展历程开发区较早的高档楼盘也是从这个区域起步的。天鹅湖小镇亘元?财富汇亘元财富汇、绿地21城开拓了企业办公集群。绿地21城 TD PIANNING 小结： 本项目位于开发区第二次大力发展区域内，伴随区域土地稀缺量逐步提升，以及整体片区商务、商贸氛围的日益成熟，一些具有区域代表性的写字楼、住宅、精品公寓将不断涌现，产品供应日趋多元化发展。 随着城市发展进程和银川市北扩规划发展的确立，二次高新革命也基本进入成熟期，周边配套日渐丰富，人居条件不断成熟。 TD PIANNING 目标客户置业逻辑研究客户分类生活状态需求置业需求公寓户型工作时间较短，但逐步稳定，收入高且，逐步拥有自己的财富积累，着重身份感和便捷度舒适度要求高，周边生活便利，配套完善，有良好的环境资源，能住能租地段、配套、立面档次、物业管理质量写字楼户型工作一定年限，有较高财富积累，面临企业升级、理性思考企业办公环境。能够彰显企业身份，能够满足员工日常生活及办公要求，能够具备一定办公效率。地段、生活配套、物业管理质量、科技创新客户置业的主要驱动因素：核心区域支撑下的城市商、住及投资价值的合力驱动；客户关注点指向项目品质的打造 TD PIANNING 客户研究小结置业目的生活状态置业需求关注点居住型客户租住在德胜及周边区域，工作较为稳定，收入颇丰。具备高效率的便捷性，物业、配套、新型科技系统都是我的诉求物业管理、设施配套。办公型客户具备相当财富积累，企业需要办公环境升级，自身生活品质较高满足员工日常交通，生活，具备办公效率，彰显企业身份，例如外立面、入户大堂、会所等具备一定品质。外立面、入户大堂、会所、办公效率。投资性客户手上存在一定储备资金，生活已经具备保障，需要寻觅投资性产品。具备优势地段，周边潜在租赁客群丰富，最好精装修，省去不必要麻烦，配套优越具备出租竞争力。地段、精装修、自身配套、物业管理、客户置业的主要驱动因素是优势配套支撑下的现代感受和投资价值的合力驱动；客户关注点指向项目品质的打造。核心关注点：地段、物业管理、配套设施、 TD PIANNING 打造中高端综合体的特定方式如何实现？我们要弥补缺失直追高端市场！在最大化降低开发商风险的同时，树立开发商品牌形象。我们只需向项目注入两个要素