民商法论文3500字：审理预售.doc

　　民商法论文3500字：审理预售 论文应符合专业培养目标和教学要求，以学生所学专业课的内容为主，不应脱离专业范围，要有一定的综合性，以下就是由编辑老师为您提供的民商法论文3500字。 预售商品房又称期房买卖，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人预付部分房价款的行为。 预售商品房有以下几个特征：第一、预售的标的物是尚未建成的房屋;第二、依照合同由承购人支付房价款，承购人取得的是将来的房屋使用权，亦称期待权;第三、预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人;第四、从合同成立到标的物交付需要较长的周期。 一、预售商品房按揭的有关法律问题 预售商品房按揭是银行、房地产开发商和购房者三方共同参加的房地产经营开发的一种融资活动。它是指商品房预售协议中的预购方支付部分购房款后，将其协议取得的商品房的期待权让渡给银行，作为取得银行贷款的担保，如果预购人未能依约定履行还本付息的义务，就失去了赎回这种期待权的权利。在商品房竣工后，商品房按揭即转为商品房抵押。购房人是按揭人，银行是按揭权人。 预售商品房按揭的法律特征：一是预售商品房按揭是要式法律行为，必须签订书面合同;二是预售商品房按揭合同是从合同，作为主债的担保，随主债转移而转移，主债的消灭而消灭。三是预售商品房按揭合同成立后，未经抵押权人的同意，抵押人不得另行再设抵押。四是抵押权人享有优先受偿权。五是商品房按揭必须经过登记。 (一)预售商品房按揭的条件　　商品房预售采取按揭方式促销，对于预售商品房合同各方均为有利，但是由于预售的是未竣工交付的房屋，因此，存在着房屋预售方不能按时交付房屋或按揭人不能依约偿还贷款的风险。所以，应对以按揭方式预售商品房的行为，作出更为严格的限制。目前，我国法律对此尚无明确规定，笔者根据预售商品房按揭的基本理论对按揭成立的有效条件进行论述： 论文的选定不是一下子就能够确定的.若选择的毕业论文题目范围较大，则写出来的毕业论文内容比较空洞，下面是编辑老师为各位同学准备的4000字民商法论文。 情事变更原则，是合同法中的一项重要原则。合同有效成立后，根据契约严守原则，当事人必须严格履行合同，但是法律也同时根据诚实信用的原则，以情事变更原则作为例外和补充。所谓情事变更原则，在理论上有广义和狭义之说。广义的情事变更原则，一般指由于不可抗力或者一方当事人虽无过失但无法预见，无法防止的外因，致使双方签订的合同无法履行或者不能全部履行，如果继续履行将显失公平，因而允许变更或者解除原合同的法律制度。这种广义的情事变更，既包括不可抗力，也包括不可抗力之外的意外事件〔1〕， 类似于英美法中的合同落空(Frustration of Contract)的法律原则。从我国现行立法情况看，只规定了不可抗力，例如《民法通则》第107条，修改后的《经济合同法》第30条，《涉外经济合同法》第24条都是如此，但是从《民法通则》第153条和《涉外经济合同法》第24条第3款的立法解释来看，似乎将情事变更包含于不可抗力之中。从司法解释承认情事变更原则适用的情况看，也是将情事变更作为不可抗力的一种情况，实际上是将不可抗力作了扩大解释，这正好与广义的情事变更包括不可抗力形成了逻辑上的对立。狭义的情事变更原则，不包括不可抗力，而是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原则发生情理变更，致使合同的基础动摇或丧失，如果继续维持合同原有效力而显失公平，则允许变更合同内容或者解除合同的一项法律制度〔2〕。本文以下所讨论的商品房预售合同纠纷中适用的情事变更原则是狭义的。情事变更原则是民法的公平和诚实信用原则在债法中的具体体现，目的在于通过适用情事变更原则，重新调整当事人双方的权利义务关系，实现民法的公正性，消除合同因情事变更所产生的不公平后果。基于情事变更而请求变更或者解除合同是合同当事人的一项实体权利，是发生债不履行时合同当事人一项重要免责事由。 商品房预售合同，是预售方和预购方达成的，由预售方以尚未建造或正在建造中的房屋作为标的物卖给预购方，预购方向预售方预付部分或全部房款，待商品房建成后，再由预售方按期将符合要求的商品房交付预购方的书面协议。商品房预售，简单说就是把尚未建成的商品房预先出售的一种销售方式。其作用主要是房地产开发经营企业可以通过收取预购方的预付款，及时筹集到大量资金投入到房地产开发中去，同时也可以使预购方取得商品房的期待权提前受益，有利于加速商品房的流转，促进房地产市场的发展。因此，近年来商品房的买卖大多采用预售的方式。但是由于预售商品房现房买卖不同，双方议定条件时，标的物尚不存在或尚不完全存在，从预售合同成立到合同全部履行，有一个较长的周期，由于原材料价格和土地价格大幅度涨跌，国家法律政策变动，政府行政干预等多种原因，而使商品市场价格发生异常波动，或者使合同不能履