物业管理区域内房屋日常管理与维修养护方案.docx
物业管理区域内房屋日常管理与维修养护方案
1维修服务要求及标准
主要对房屋结构、外墙面、屋顶、公共通道、门厅、楼梯、上下水系统、供电设备等部位日常维护、巡检，发现问题及时维修。
2.房屋土建及设备小修范围及维修质量标准
室内地面、散水
小修内容：楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补。楼面或地面的块料面层损坏、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，应局部拆换。
质量标准：维修后应平整、光滑、接槎平顺。
室内墙面及顶棚
小修内容：内墙、踢脚线及顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。
质量标准：维修后的内墙面及顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。
检修门窗
小修内容：门锁损坏、门窗框松动、门窗扇开关不灵活、开焊、小五金缺损的应进行修补、更换。
质量标准：维修后的门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，窗纱绷紧，不露纱头。
清扫屋面、雨落管等
小修内容：每年应将屋面、雨水口积存的杂物清扫干净。雨落管局部残缺、破损应更换。
质量标准：屋面应清扫干净，雨落管维修后应补齐五金配件。
屋面补漏
小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。
质量标准：屋面部补漏后应达到不再滴漏。
雨塔等结构构件
小修内容：雨塔、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀；保护层剥落的，应补抹。
质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。
楼体抢修
抢修抢险内容：楼体出现脱落、断裂等紧急情况时，如外墙砖体开裂、掉砖等，应先警示、排险、抢修。
质量标准：以安全为前提，尽快抢修。
【时限要求】
急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞，室内给水系统小修、换管，通风管道堵塞；建筑物内所有门、窗故障等，自接到报修之时起15分钟之内到达现场处理。
除急迫性小修之外的零碎修项目为维护性小修：自接到报修之日起，一日之内处理或与报修人预约修复日期。
上下水系统小修范围及维修质量标准
室内给水系统小修、局部换管
小修内容：建筑物户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。
质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。
卫生设备
小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。
淋浴间花洒、混水阀等设备设施的运行管理、维护、保洁、定期检查及维修，发现设备故障要及时排除并上报。
质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。
排水、排污管道等
小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通，配件残缺应补齐。
质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。
建筑本体维护周期、要点、质量标准表
序号
项目名称
周期
巡视维护要点
质量标准
1
基础及承重结构（柱、梁、板、墙）
每月
1．检查承重结构有无裂纹、变形和腐蚀。2．发现问题及时联系有专业维修队伍，按全国物业管理考评标准要求对建筑物进行维护。
1．基础沉降在国标允许范围之内。
2．承重结构无大的损伤及变形。
每年
1．检查基础及承重结构整体的结构性能是否完好。
2．检查基础有无不均匀沉降，勒脚有无破损。
2
天面、平台
每月
1．检查天面及平台地面伸缩缝密封胶有无变硬、疏松开裂、脱落现象。
2．检查地面是否有裂缝、起鼓、空洞，有无渗漏现象。
1．无大面积积水现象。
2．无渗、漏水现象。3．无起鼓、空洞现象。
每年
1．伸缩缝密封胶老化问题发现后，清除旧胶，重新灌注新密封胶。
2．对地面裂缝，因会造成防水性能降低，必须请专业维修补漏施工队进行处理。
3
楼地面及楼梯
每月
1．检查地面瓷砖是否有损坏、空鼓、脱落现象。
2．检查楼梯踢面和踏面有无破损、空鼓、松脱现象。
3．检查楼道扶手有无损坏、锈蚀现象。4．检查大理石面是否有裂纹、划痕、松动现象。
1．瓷片无松脱，扶手无锈迹损坏。
2．大理石无污渍、划痕，光洁、平整。
每年
1．对楼梯扶手除锈，涂刷一次保护漆。2．更换或重贴损坏或脱落的瓷砖。
4
内墙面
每月
1．检查墙面涂料颜色是否一致，有无水渍印。
2．检查墙面是否有裂纹、起鼓、脱落现象。
3．检查大理石、瓷片墙面是否有损坏、脱落、松动现象。
1．瓷片无脱落、污渍。2．墙面无污渍、水渍及霉变痕迹。
半年
1．对墙面涂料及裂纹脱落现象发现后及时填补粉刷。
2．对松动脱落的大理石重新装贴。
5
外墙面
每月
1．检查外墙面是否清洁，有无污渍，玻璃幕墙有无损伤、污渍。
2．检查瓷片有无损坏、脱落。
3．检查大理石墙面有无污渍、损伤及锈渍。
1．外观清洁，无