房地产项目管理讲座.ppt

区域差异与政策要求（沿海与内地）城市房地产供需情况城市房地产企业情况（以本地为例）区域房地产政策与市场土地资源获取绵阳市房地产投资

（1999－2001年）绵阳市房地产竣工、销售面积

1999－2001年重点研究城市发展规划（环境、配套）03地价影响因素分析（市场供求、自然环境条件、社会经济条件、政府规划、心理预期、国际关系）02房地产投资地段论01拟开发地段的确定土地资源获取地段、地段还是地段；1在成本构成中，地价最不确定。在其他取费相对固定（平均利润）的情况下，地价决定利润率。3价格＝成本（地价、设计费、建筑费、资金利息、税费）＋利润；2房地产投资地段论土地资源获取市场供求01自然环境条件02社会经济条件03政府规划04心理预期05国际关系06地价影响因素土地资源获取城市建设、安居工程、城市景观、地方形象品牌主导、资金实力、土地储备、政府补偿土地公开拍卖（招投标制度、一级市场）土地获取方式与途径01（每亩311万元）4月10日，中海（成都）公司投资2．3亿投得市中心地段02土地资源获取新一轮圈地运动（万科、万达、华润）土地资源储备与资本运作土地资源储备量力而行土地资源储备问题土地资源获取第三讲房地产项目市场定位前期市场调查购房者心理与行为分析开发项目市场定位开发项目可行性研究开发项目投资效益评价教学内容市场定位房地产市场调查市场调查是为实现企业特定的经营目标，运用科学的理论和方法，以及现代化的调查技术手段，通过多种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场现状及发展趋势，为企业科学决策提供正确依据的一种活动。房地产市场调查市场调查是了解消费者行为的根本途径，是把握房地产市场供求的根本方法，是分析市场、捕捉市场机会的重要手段。市场调查是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、规划设计、销售策划的前提和基础。市场定位01市调内容：宏观环境（政治经济形势分析）、02中观环境（城市规划及房地产市场供求）、03微观环境（竞争楼盘及消费者需求分析）04市调步骤：准备阶段（确定目的、拟定计划）、05实施阶段（设计问卷、实地调查）、06分析阶段（整理资料、撰写报告）07市调方法：问卷、踩盘、房展；08问卷调查：问卷设计技巧；09科学合理使用市调分析；前期市场调查市场定位住房与需求市场调查问卷调查说明：个人情况：住房现状：住房需求：竞争楼盘及竞争对手情况调查（见表，P61）01市场定位02购房者心理与行为分析购房需要、需求及动机分析；文化、家庭与购房者心理；购房者个性特征；购房者行为模式；市场定位12北京与上海的差异：观念引导浪费；北京：厚重、大气、传统中国与美国的差异：上海：精细、实用、国际化按揭买房小故事；社会文化与消费行为市场定位购房决策原则整体属性最佳原则；非报酬决策原则；综合权衡原则；例：P100市场定位物业出行时间价格建筑质量物业管理ABCD25404060520045004500400074737065100709080定位思路：房地产定位不是对楼盘本身作实质性改变，而是市场发现；好的定位能够产生竞争优势，但其本身不是竞争优势。定位准则：受众导向、差别化、个性化；定位流程：制定目标、分析用户心理、选择目标市场、明确竞争优势（质、量、价）、寻找最佳切入点；开发项目市场定位市场定位定位案例：深圳宝安电子城：从商业烂尾楼到商业奇迹（Ｐ１２６）广州ＸＸ公司房地产项目市场研究（Ｐ３６９－３９０）市场定位0102市场定位广州XG项目（市场研究与定位部分）第一节项目市场研究一、广州市房地产市场走势分析（宏观）二、广州市海珠区房地产市场走势分析（中观）1、回顾与展望；2、市场特点；3、结论；三、本项目临近地段房地产市场走势分析（微观）1、区位特点；2、购买对象及购买心理分析；3、对手盘分析；市场定位广州XG项目（市场研究与定位部分）第二节项目环境分析一、地块环境条件1、土地性质综述;2、地块周围景观；3、环境卫生、社会治安情况；4、交通条件；5、配套设施；二、地块SWOT分析1、优势与劣势分