业主物业管理课件.ppt

业主普法讲座上海申浩律师事务所合伙人律师

主要内容关系阐明权利解读以案说法

“三个老铁”物业管理公司

关系阐明物业业主

业主聘请物业《上海住宅物业管理规定》：业主，是指房屋的所有权人。物业服务公司，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。《物业管理条例》：物管理，是指主通物企，由主和物服企按物服合同，房屋及配套的施关地行修、养、管理，物管理区域内的境生和相关秩序的活。

关系阐明业委会业主

业委会代表业主《物业管理条例》：全体业主组成业主大会。业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。业主大会（委员会）应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

关系阐明物业业委会

业委会沟通物业选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。业主委员会应当建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和

认真对待权力——德沃金

业主享有的权利1.专有权2.监督权内容3.选举权4.建议权5.知情权

专有权——我的房屋我做主

监督权——干的不好我们不要

选举权以及被选举权——一切为了业主，为了业主的一切

知情权、建议权和管理权——有问题，我就提

以案说法

上海市歌林春天业委会（原告）VS上海大家物业（被告）案例一物业服务合同纠纷原告主张：1、被告违反《上海市住宅物业管理规定》，在收取的小区电梯广告收入中列出所谓“清洁费”全部占为己有，将部分广告费收入的50%也作为自有收入，广告收益应该归小区业主所有。2、被告大家物业公司未按照政府部门规定，擅自提高小区停车费标准作为经营成本列帐，将机动车停车费应归还小区业主。3、未经三分之二以上业主同意，违规使用物业大修和专项维修款项。

《物权法》：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物业管理条例》：以下事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;以下事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

法院认为：1，广告性收益管理成本的提取比例应由业主与物业公司约定，物业公司按照约定的比例提取后，其他收入应归全体业主并纳入小区公益性收入。

法院认为：2，车辆在共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定，收费扣除相应的管理费后，其他归小区全体公益性收入。

小区管理的重大事项由全体业主通过业主大会决定，并不是谁家的房子面积大谁就说了算。

案例二2015年5月10日，李某某将电瓶车停放在小区内，次日，李某某电瓶车电瓶被盗。嵇某某是经签订《物业管理协议》，为李某某所在小区聘请的物业管理公司管理人。李某某认为这些损失是因嵇某某失职造成的，应该由嵇某某赔偿，嵇某某未予赔偿，李某某遂向河南省灵宝市法院提起诉讼，请求小区嵇某某赔偿其财产损失800元。要不要赔？

法院经审理后认为，原告李某某系该小区居民，并且按时交纳足额物业管理费(含看护费)，被告嵇某某自收取原告李某某的物业费起即与原告李某某建立了物业服务关系，被告嵇某某有看护、管理小区财产的责任和义务，故原告李某某的电瓶车电瓶被盗，被告嵇某某存在过错。依法判决被告嵇某某于判决生效后十日内赔偿原告李某某财产损失费150元。

物业公司是大家聘请来服务自己的，当遇到自身合法权益受到侵害时，一定要拿起法律的武器维护自己的合法权益!

谢谢大家上海申浩律师事务所2017年6