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《物业管理酬金制研究之计提基数和计提比例》

一、物业管理酬金制概述

物业管理酬金制作为一种新型的物业管理模式，在我国物业管理行业中逐渐得到推广和应用。它是指物业服务企业在收取物业费的基础上，根据实际支出和合理利润进行计算，按照一定的比例提取酬金，从而保障物业管理服务的质量和效率。物业管理酬金制具有以下特点：首先，物业服务企业与业主之间的关系更加平等，双方通过协商确定物业服务合同，明确了服务内容和费用标准。其次，物业服务企业通过酬金制能够更加灵活地调整服务内容，提高服务质量。此外，酬金制有助于激发物业服务企业的积极性，提高工作效率，从而更好地满足业主的需求。

物业管理酬金制的实施，对物业管理行业的发展具有重要意义。一方面，它可以促进物业管理市场的竞争，推动物业服务企业不断提升服务水平和创新能力。另一方面，酬金制有助于规范物业管理市场秩序，提高物业服务质量，保障业主的合法权益。在实施物业管理酬金制的过程中，需要充分考虑以下几个方面：一是物业服务企业的资质和信誉；二是物业服务的实际需求；三是物业项目的成本控制；四是业主的支付能力。通过科学合理地设定计提基数和计提比例，确保物业管理酬金制的有效实施。

物业管理酬金制的计提基数和计提比例是关键环节，直接关系到物业服务企业的经济效益和业主的满意度。计提基数是指物业服务企业按照实际发生的费用进行计算，包括日常维护、设施设备维修、公共区域清洁等。计提比例则是根据物业服务企业的工作量和市场行情，以及业主的承受能力等因素综合考虑后确定的。在设定计提基数和计提比例时，要遵循以下原则：一是公平合理，确保物业服务企业的合理利润；二是透明公开，让业主了解费用的构成和使用情况；三是动态调整，根据市场变化和业主需求适时调整计提基数和计提比例。通过这些措施，可以确保物业管理酬金制的顺利实施，实现物业服务企业与业主的共赢。

二、计提基数的确定方法

(1)计提基数的确定方法在物业管理酬金制中起着至关重要的作用，它直接影响到物业服务企业的经营效益和业主的支付能力。一般来说，计提基数的确定需要综合考虑物业管理项目的实际成本、市场行情以及业主的支付能力等因素。以某住宅小区为例，该小区共有1000户业主，物业管理费为每月每平方米1.5元，物业总面积为10000平方米，则每月物业费总收入为15000元。在此基础上，物业服务企业需要根据实际发生的费用进行计算，包括日常维护、设施设备维修、公共区域清洁等。例如，小区的绿化费用每月约为3000元，清洁费用每月约为2000元，设备维护费用每月约为1000元，总计实际发生费用为6000元。

(2)在确定计提基数时，物业服务企业还需考虑市场行情的变化。以某商业综合体为例，该综合体共有50000平方米，物业管理费为每月每平方米2元，物业费总收入为100000元。然而，由于市场行情波动，物业服务企业发现同类物业的市场价格为每月每平方米1.8元，因此，在确定计提基数时，企业需根据市场价格调整物业费，即每月物业费总收入调整为90000元。同时，企业还需对实际发生的费用进行核实，以确保计提基数的准确性。

(3)实际案例中，一些物业服务企业通过采用“按实结算”的方式确定计提基数。例如，某住宅小区在确定计提基数时，首先对实际发生的各项费用进行详细记录，包括绿化、清洁、设备维护、保安、客服等。然后，根据实际发生费用与物业服务合同约定费用的差额，调整计提基数。以该小区为例，若实际发生费用为每月6500元，而合同约定费用为每月6000元，则调整后的计提基数为每月7000元。这种方式有助于提高物业服务企业的透明度和诚信度，同时也让业主更加直观地了解物业费用的构成。在确定计提基数时，物业服务企业还需充分考虑业主的需求，通过定期召开业主大会，征求业主对物业费构成的意见和建议，以便更好地调整计提基数。

三、计提比例的设定原则

(1)计提比例的设定原则是物业管理酬金制能否有效实施的关键。首先，计提比例应遵循公平合理原则，确保物业服务企业能够获得合理的利润，同时保障业主的利益不受损害。以某住宅小区为例，物业服务企业通过对小区的实际情况进行调研，发现同类物业的计提比例一般在10%至15%之间。因此，在设定计提比例时，该企业综合考虑了小区的物业费收入、实际支出以及市场行情，最终确定计提比例为12%。

(2)其次，计提比例的设定应遵循透明公开原则，让业主了解物业服务企业的收入和支出情况。例如，在设定计提比例时，物业服务企业应将计提比例的计算方法、依据以及调整机制向业主公开，以便业主对物业服务企业的财务状况有清晰的了解。以某商业综合体为例，物业服务企业在设定计提比例时，将计算过程和依据通过业主大会等形式向业主进行公示，确保业主的知情权和参与权。

(3)此外，计提比例的设定还应遵循动态调整原则，以适