(生活家)企划及推广思路(最新).doc

【生活家】企划 推 广 方 案 上海九阳房地产咨询有限公司 目录 一、走 进 吴 中 区 ………………………………………………………………………………………（2） （一）、区域概论…………………………………………………………………………………………………………… （3） （二）、竞争楼盘分析……………………………………………………………………………………………………… （3） 二、了 解 本 案 …………………………………………………………………………………… （4） （一）、市场定位…………………………………………………………………………………………………………… （5） （二）、产品定位…………………………………………………………………………………………………………… （5） （三）、目标客户群定位…………………………………………………………………………………………………… （7） 三、规 划 建 议 ………………………………………………………………………………………（10） （一）、景观规划建议……………………………………………………………………………………………………… （11） （二）、配套建议…………………………………………………………………………………………………………… （11） （三）、智能化建议………………………………………………………………………………………………………… （11） （四）、信息服务系统……………………………………………………………………………………………………… （12） （五）、物业管理服务建议 一、走 进 吴 中 区 （一）区域概论 吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖； 四周还分别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)、相城区接壤；与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望。 吴中区交通便捷，北有沪宁铁路、沪宁高速公路，东有苏嘉杭高速公路。京杭大运河纵越全境。 （二）竞争楼盘分析 项目名称 位 置 开发商 总建面积 开盘时间 均 价 在售房源 预计销售率 动态描述 嘉业 阳光水榭 东吴南路137号 浙江国际嘉业房产有限公司 37万平米 2004年11 4500元/M2 200（预计） 60%以上 连续开盘，销售好 现场人气较高 丽都国际 石湖东路 吴江恒达 2万平米 2005年4月 ≤4500元/ M2 120左右 预约中 未开盘 二、了 解 本 案 （一）市场定位 1、区位居住氛围已形成—— 本案所在的区域的吴中区的中心生活区，周边小区居住氛围浓烈。 2、地 段 优 势 —— 本案离市中心较近，车程15分钟左右，地段较好；并且吴中汽车南站近在咫尺，立体交通网。 3、生 活 配 套 成 熟 —— 周边生活成熟，超市、菜场、便利店等均十分方便。 4、开发周期短，风险低—— 体量不大，开发周期短，市场在可预见中，风险便于控制。 5、价 格 优 势 1）单价优势 — 本案地价成本低，市场售价不高，价格竞争优势显而易见。 2）总价优势 — 本案单位面积小，总价不高，价格竞争优势显而易见 （二）产品定位 随着2004年供求比例相对平衡，产品同质化趋势越来越严重，市场竞争将日益激烈。 如果本案在产品概念和本身特点上不加以提升的话，将直接威胁到产品的销售前景 在了解了本案的地块状况后，本案的产品定位及核心价值的建立就呼之欲出。 采用塑造和挖掘两大手段，对本案进行定位 挖 掘 + 塑 造 （三）目标客户群定位 1、目标客户群心理需求分析 1）买主心理分析 根据马斯洛需求原理，我们对本案的目标客户进行两个层次的金字塔心理需求分析： 基本需求：指能使目标客户群对产品满意的特性 观 景 性 —— 满足开阔视野的基本需求 建 材 —— 满足高品质生活的基本需求 物 业 —— 满足服务和娱乐的基本需求 智 能 化 —— 满足安全、便捷的基本需求 房 型 —— 满足温馨、舒适的基本需求 投 资 —— 满足投资收益的基本需求 地段概念 —— 满足成熟生活的基本需求 深层次需求：指能使目标客户群引起冲动，而最终促成成交的心理需求（即：自我实现的需求） 实现高品质的生活方式 实现健康居住的愿望 高性价比、高投资价值 2、本案的客户群 结合本案产品定位,本案的客户群可以定位如下： 1) 区 域 描 述 地 域 市场级别 购 买 动 机 吴中区 本 地 主 力 改善居住条件 外 地 次主力 收入良好、居无定所 外 籍 辅 助 高收入、投资居住两相宜 市 区 辅 助 改善居住条件（部分有动迁款） 园区、新区 辅 助 价格低的吸引 2) 年 龄 描 述 主力客户源25－