招商实施方案最终版.doc

编 制 说 明 本方案为金荷花项目A座F1至F4的招商方案。方案重点突出A座F1，F2分层分区执行计划与分阶段策略的可操作性。 金荷花项目F1至F4招商属多业权整合招商，业权分散，自营委招与F1层剩余资源招商促销售同时进行。应招商面积（含未售资源）达30776.76平米（按计价面积），占F1-F4总计价面积46348.97平米的66.4%，招商时间紧（交房至试营业仅相隔2个月）。 金荷花项目的招商与成功开业并持续造活关系到蓝光地产品牌的声誉，是修炼和考验嘉宝管理商业运作实战能力和形象工程。本方案把整合优质商源，严格的准入制，合理引导市场培育期租金价格，加大优惠力度作为招商工作的总体策略。确保8月20日招商率达80%，实现试营业；确保11月20日成功开业，招商率达85%。 ——本方案进一步丰富和完善了业态细分，使业种间的互动趋于合理。 ——本方案针对委招商铺业权属性制定了招商与招商促销售运作模式。 ——本方案提供了以租金收益+商铺增值的动态投资回报的案例，以引导投资者合理确定市场培育期租金。 ——本方案把商源准入条件作为招商成功与否的重要考核依据，并尽可能予以量化考核。 ——本方案以分层，分区为招商实施单位。制定了差异化的招商执行策略与责任、奖惩到人的硬性考核计划。 ——本方案以宣传造势，媒体广告与现场活动作为招商支撑，并形成了执行方案。 ——本方案将招商组织，团队建设与培训视为本项目招商及后期经营成功的基础。 三、金荷花项目商源整合实施策略 （一）商源定位：大户优先、品牌立市，集大成、九龙之优势，独树金荷花之特色。 （二）商源准入条件： （三）商源收集的途径： 1、正装、休闲装、裤装：盐市口商圈、荷花池商圈及外地专业市场和厂商代理（广州、深圳、武汉、江浙、香港等）； 2、男式裤装、衬衣：荷花池七区及零星分布商源及外地专业市场和厂商代理（广州、深圳、武汉、江浙、香港等）； 3、牛仔装：荷花池七区及负一区、九龙广场、大成市场及外地专业市场和厂商代理（广州、深圳、武汉、江浙等）； 4、内衣、女式羊毛衫：荷花池三区及六区、九龙广场、金开批发市场、太阳广场及外地专业市场和厂商代理（广州、上海、武汉等）。 （四）商源储备策略： 1、广告宣传、吸引商源：多媒体立体强势宣传，突出项目专业化、规模化经营，准确把握目标经营者、消费者群体，吸纳目标商源，树立商家经营信心。 2、口碑传递、以商引商：充分发挥主力商家的带头效应和集群效应，召开有影响力的商家代表招商推荐会或者委托引商。 3、主动出击、内引外联：协调金牛区政府相关部门出面，组织异地招商，对广州、武汉等地专业市场进行定向招商，扩大商源的选择面，提高商源的质量与数量。 4、鼓励符合准入条件的业主自营或自行引商。  五、金荷花项目租金价格实施策略 （一）租金价格的确定依据： 1、商圈内新旧市场分层、分业态启动市场或市场培育期的平均租金水平； 2、结合本项目的销售价格，项目硬件优势、市场成熟期和业主投资预期心理价位，运用租金收入+商铺增值收入计算投资回报，引导业主市场培育期的投资期望； 3、根据不同经营业种商家的入市租金价格承受度，引导不同区域业种间的入市租金价位； 4、利用未售商铺出租，制定低开高走租金参考，形成F1委招租金参照。 （二）租金价格的设定： 1、定租策略：低开高走、放水养鱼，先造活市场、逐年提升租金，有效平衡业主与商家的利益关系。 2、根据不同口岸价值，制定不同的租金价格标准，说服引导投资者，先造活市场，后获取高额的投资回报，同时获取房屋增值带来的收益，在租售双方之间寻求平衡点。 3、F1商铺第一年租金按照总房款的3.5%测算； 4、F2一、二、三区商铺第一年租金按照总房款的5%测算； 5、F2四、五区商铺第一年租金按照总房款的3.5-4%测算。 （三）把握好租金价格微调的几种因素： 1、整合招商，虚拟大户租金水平，并以之为标杆，引导片区租金价位与其趋近； 2、根据业态定位及口岸价值的差异进行租金微调； 3、提供各层不同区域入市租金的上、下限参考价，引导业主及商家在区间内寻求租金平衡点； 4、根据不同的租赁期限差异，调整年投资回报率及租金递增方式； 5、根据不同的租金支付方式，合理的设置履约保证金或微调租金价格。  六、金荷花项目招商宣传推广总体思路 （一）招商宣传：服务于招商，树市场品牌形象，同时达到引起社会关注，吸引终端消费客户群的目的。 （二）招商诉求对象： 商家：以荷花池、青年路的商家为主体，外地商家次之，这两个群体是我们招商宣传的主要目标群，并尽最大可能影响到新进商家及其他商家； 业态：以男装城、女装城为主、化妆品次之，兼顾A座3F、4F及其它业态。 （三）宣传策略 1．把握批发市场宣