河南省房地产估价技术指引之6收益法中直接资本化法运用应注意的问题.docx

2022年-2023年最新 河南省房地产估价技术指引之六 ——收益法中直接资本化法运用应注意的问题 各单位会员、个人会员： 为提高河南省房地产估价技术水平，解决收益法中直接资本化法运用问题，我会委托河南宏基房地产评估测绘有限公司根据《中华人民共和国资产评估法》等法律、法规的有关规定，撰写了《河南省房地产估价技术指引之六——收益法中直接资本化法运用应注意的问题》，现予以发布。自 2022 年 1 月 1 日起，在全省房地产估价活动中推广使用。各房地产估价机构和注册房地产估价师在房地产估价活动中除遵守《房地产估价规范》外还应遵守本估价技术指引，不参考使用本技术指引的，应在报告中阐明理由。 附件：河南省房地产估价技术指引之六——收益法中直接资本化法运用应注意的 问题 2022 年 12 月 19 日 附件： 河南省房地产估价技术指引之六 ——收益法中直接资本化法运用应注意的问题 直接资本化法是收益法具体运用形式之一，为规范直接资本化法的运用，提高估价技术水平及报告的实用性，根据有关准则制定本技术指引。在河南省行政区域内运用直接资本化法进行房地产估价时，除遵守《房地产估价规范》外还应遵守本估价技术指引。 一、运用直接资本化法估价步骤 （一）测算未来第一年净收益； （二）确定资本化率； （三）计算收益价值。二、第一年净收益求取 未来第一年净收益计算方法与报酬资本化法中净收益计算方法相同，但应注意： （一）第一年净收益应采用市场租金按正常使用情况下存在的空置、收租损失及其他收入测算，即使有租赁合同约定第一年不存在空置、收租损失，也应考虑在价值时点之后剩余收益期内的平均空置、收租损失情况，以使资本化率调整体系与类似净收益流模式下的报酬率、剩余收益期建立对应关系。 1