谢黎产业经济学论文.doc

后危机时代关于中国房地产行业的思考 （12009061412 国民经济学 谢黎） 摘 要：全球经济数据显示这场危机最严重的阶段已经结束而面对危机过后不确定的宏观经济环境，我国房地产业将面临更为复杂的经济环境。因此，只有全面和深入的了解即将到来的经济环境，才能够准确把握房地产业在后危机时代的发展方向，并制定出更为切合实际的相关政策。本文针对危机过后将直接影响我国房地产业的部分重要经济因素，Granger因果检验进行分析判断 关键词：后危机时代；房地产；对策 后危机时代中国房地产行业呈现出来的特点及面对的经济环境 2008年至今，全球金融危机加剧了全球范围房地产市场的萧条，我国房地产市场同样经历了较大程度的调整。现阶段，全球经济数据显示这场危机最严重的阶段已经结束，世界经济正走上稳步回升的轨道，其中，中国经济在国际经济的复苏中充当了重要的角色，而中国房地产市场的是经济复苏的重要组成部分。面对不确定的宏观经济环境，我国房地产业将面临更为复杂的经济环境1、危机尚未见底国内经济回升的基础依然不稳定、不平衡一定程度上加重了房地产市场各方的观望气氛。房地产短期刺激政策影响了市场的稳定买房需求长期性特点，一部分群体提前进入市场，今后两三年内房地产市场的需求进一步被这一因素所透支。愈发明显的通胀预期加大了升息的可能房地产市场对升息的反应十分明显，在危机过后，我国房地产市场金融监管部门势必要出台一系列措施降低银行投入房地产的比重，这会在客观上造成房地产业资金的。金融创新会在一定程度上增加房地产市场的风险住房保障范围扩大，会在一定程度上挤压商品住房市场的发展。面临更为复杂的经济环境，只有全面和深入的了解即将到来的经济环境，才能够准确把握房地产业在后危机时代的发展方向，并制定出更为切合实际的相关政策。政策作为对房产市场进行调控的重要手段近几年得到较多应用。中央政府采用调整利率、、控制信贷规模等手段,对房地产市场进行调控,并且调控力度在不断加大中央银行所实施的货币政策主要通过种途径影响房地产价格：利率途径、信贷途径、资产组合。1、利率途径 利率提高，购房成本上升，一部分消费者就会退出房地产市场，需求的下降将导致房地产价格下跌。反之，如果利率降低，购房成本降低，一部潜在消费者就会进入房地产市场，需求的增加将导致房地产价格上涨。另外，利率政策会影响人们对经济的预期当提高利率时，购房者会预期央行将采取一系列的紧缩政策，不少投资者可能退出房地产市场，因此，从这一方面来讲，提高利率也会抑制房地产需求，从而降低房地产价格。2、信贷途径 在当前的货币调控体系下，中央银行通过运用公开市场操作、再贴现、法定存款准备金等政策工具来改变货币供应量，这会改变商业银行的准备金和存款，进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响房地产贷款的可获得性，从而增加或减少房地产需求，引致其价格的相应变化。如果央行采取扩张性的货币政策，其发放贷款的能力提高，房地产贷款随之增加，从而扩大了房地产，导致房地产价格上升；反之，如果央行采取紧缩性货币政策，导致房地产价格下跌。3、资产组合效应途径 人们保有资产形式有货币和非货币资产两种。理性投资者会根据不同资产的收益、风险和流动性的变化，调整组合中各种资产的比，以达到效用的最大化。如果央行实行扩张性的货币政策，降低利率和增加货币供应量，那么货币资产的收益率下降、投资者会减少资产组合中货币资产的比例，而增加非货币资产的比例，从而导致非货币资产的价格上升；反之，如果央行采取紧缩性货币政策，提高利率和减少货币供应量，那么货币资产的收益率上升、投资者会增加资产组合中的货币资产比例，而减少非货币资产比例，从而导致非货币资产的价格下降。价格影响消费的机理 房地产价格变化后，居民会随之增减其消费支出这是主要通过种效应实现的：财富效应、以及挤占效应。1、财富效应 房地产价格的财富效应是指由于房地产价格涨跌，导致房地产所有者财富的增减，进而增减消费，促进或抑制经济增长的效应。房价上涨产生正财富效应，房地产价格下降则负财富效应。当房地产价格下降时，居民总财富价值减少，在边际消费倾向一定的条件下居民的消费支出下降；反之，房地产价格上涨，其他收入一定时，总财富和总收入增加，在边际消费倾向不变条件下，居民消费支出增加。挤占效应 与财富效应相反，挤占效应指的是房地产价格的持续上涨反而会降低居民的即期消费。这主要有以下两方面的原因：一方面，房地产价格持续上涨，计划购房者将面对较高的首期付款和未来更多的还款，其就会减少当前消费而增加储蓄，以应对将来更多的住房消费支出；另一方面，房地产价格持续上涨所产生的赚钱效应，不仅不会促使所得收益转化为消费，反而会使原本用于即期消费的资金转