微综合体策划规划和盈利.ppt

七、微综合体项目盈利模式 3、案例一 项目概况 用地面积：约为40800㎡（61亩） 总建筑面积：112500 ㎡ 其中：商业面积约为：48000㎡ 居住面积约为：45000㎡ 类住宅面积约为：19500㎡ 分类面积 1-3# 每幢12层，单层面积为650㎡，每幢面积为7800㎡（下部两层为商业） 4-7# 每幢18层，单层面积为750㎡，每幢面积为13500㎡（下部三层为商业） 主体商业物业：共三层：单层面积为15500，主体商业面积为45000㎡（扣除住宅楼通道等） 。 七、微综合体项目盈利模式 策划定位 基本思路：符合城市规划和产业导向，充分挖掘土地商业价值，为企业在省内长期发展创造县级 城市优秀项目品牌。 开发类型：本项目适合产品性开发，即以销售物业为主。 市场地位：由于位置条件制约，居住和商业物业的差价巨大，项目须以商业为主，创造市场制高 点。形成市场效应和产品卖点，达到产品性开发的收益和周期的要求。 规划定位：立体街区 七、微综合体项目盈利模式 创意 案名： 总案名：“美丽城” 商业案名：美丽城时尚商业广场 类居住物业：美丽城行政公寓、美丽城青年公寓 居住物业：美丽城 · 都市花园 舞台： 楼台笙歌人为景，霞光侵空不夜天。 七、微综合体项目盈利模式 营销战略 都市生活理念，吸引下一层级城市买房人 合理利用土地，商业密度用足（上部住宅，下部商业） 合理利用道路，外围商业界面最大化 合理定位业态，切合市场特点（中小城市市场最好买） 住宅摊薄成本，商业赢得暴利（商业比原来增加了30%） 商业部分13000元/㎡，住宅2800元/㎡ 战略决策对路，认真做好商业（底商销售没有风险，卖掉一层，项目就可以安然无恙） 产品优化得当，经济效益剧增(分层销售，去化快，总价不高单价高) 营销策划性强，广泛挖掘资源（乡镇客户36%） 七、微综合体项目盈利模式 结果 去化快-------比预期快5个月 价格高-------商业价格提高15% 总体收益增加22% 七、微综合体项目盈利模式 原设计方案 现设计方案 七、微综合体项目盈利模式 七、微综合体项目盈利模式 七、微综合体项目盈利模式 方案二： 一期： 规划总用地面积：29979㎡（45亩） 建筑面积：137342㎡ 其中： 地上：住宅：56965 ㎡ 商业：34288 ㎡ 地下：一层：20278 ㎡ 二层：20470㎡ 二期：开发酒店、办公（规划中） 建筑密度：49% 容积率：3.28 绿地率：11% 机动车泊位：579 其中：地上：80 地下：499 七、微综合体项目盈利模式 策划定位 必须成为地区（本地人口34万）的标志性建筑。在今后若干时间内代表区域最高的建筑水平； 营造良好的城镇中心的生活环境，努力达到“商住和谐、商住互为景观”的目标； 创造充满现代感、人性的、有趣的、活力的城镇公共空间； 努力达到政府认可、市民喜欢、委托方满意、用户赞同的设计效果； 具有上佳的景观性及建筑和环境的审美性。 七、微综合体项目盈利模式 建筑文化定位 复合化、人性化的城市商业空间 趣味性、交流性的城市公共空间 高品质、高品位的城市居住空间 营销策略 七、微综合体项目盈利模式 七、微综合体项目盈利模式 七、微综合体项目盈利模式 七、微综合体项目盈利模式 七、微综合体项目盈利模式 七、微综合体项目盈利模式 七、微综合体项目盈利模式 谢 谢 微综合体的策划、规划和盈利 第一部分 中小城市的房地产市场基础 一、中小城市的房地产市场基础 1、何为中小城市 我们习惯上把中小城市的定义按人口划分： 100万以上属于大中城市 100~70万属于中型城市 70~50万属于中小城市 50~30万属于小城市 30~10万属于微型城市 一、中小城市的房地产市场基础 2、中小城市的房地产市场层级 （1）按照我国行政区域级别划分，有这样5个行政管辖关系。 省会城市、地级市 省、自治区、直辖市 副省级城市 县级市、县、区 镇、乡、街办 一、中小城市的房地产市场基础 （2）按照择居习惯和中心城市的向心力原理，房地产市场置业和投资有逆城镇辖区的规律，当经济条件改善以后，层级序位低的城市居民就有往上一层级迁徙的规律，这个规律导致房地产市场出现“树”状现象： 县级城市 大城市 地区城市 乡镇 （村）镇 异县城市 异地大城市 异区城市 异乡镇 异村镇 一、中小城市的房地产市场基础 （3）中小城市既被大中城市吸纳了市场资源 同时吸纳下面城镇的市场资源。 除上述情形之外，还有一些特殊情形，如炒房、就业、婚姻、养老也会发生异地购房的情况。 一、中小城市的房地产市场基础 （4）引起向上层级城市购房的一些原因 A、生活环境和商业配套（