城镇居民购买农村房屋合同效力问题模板.doc

城镇居民购置农村房屋协议效力问题

文章起源:王冠华

11月15日,接一荆姓好友电话,称自己为城市居民,在十年前于北京某城郊购得一幢农村宅基地上房屋,因房价飚升,农民反悔,欲起诉主张双方签署房屋买卖协议无效,问怎样处理,能否胜诉。

对于该问题,笔者分析以下:

一、理论界主流见解

对于这一问题,理论界依据中国现行法律法规要求,其主流见解认为城市居民不能购置农村宅基地房屋。《土地管理法》第八条第二款要求,“宅基地和自留地、自留山,属于农民集体全部。”第六十三条要求:“农民集体全部土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”1999年5月6日实施国办发[1999]39号《国务院办公厅相关加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条也深入指出:“农民住宅不得向城市居民出售,也不得同意城市居民占用农民集体土地建住宅,相关部门不得为违法建造和购置住宅发放土地使用证和房产证。”10月21日国发[]28号《国务院相关深化改革严格土地管理决定》再次强调,“加强农村宅基地管理,严禁城镇居民在农村购置宅基地。”12月30日,国务院办公厅公布了国办发[]71号《相关严格实施相关农村集体建设用地法律和政策通知》,指出农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”。因为房屋买卖肯定包含宅基地买卖,而宅基地买卖是中国法律法规所严禁,所以,城镇居民购置农村房屋买卖协议因违反法律法规强制性要求,应认定为无效。

二、最高人民法院见解

对于这一问题,最高人民法院现在态度不明确,存在两种截然不一样见解。

1.有限肯定说

不支持城镇居民到农村购置土地使用权、房屋产权等。不过,经农村集体经济组织同意、同意,经卖房人同意签署买卖协议,只要实际居住占有、付清价款,应该认定为协议有效。但未经集体组织同意,至产生纠纷时并未办理实际交接,其效力另当别论。不过从长远眼光看问题,假如购置农村土地使用权,购置农民居住用房,有利于扩大集体经济组织和村民个人增收、创收,人民法院应该认定协议有效,并加以支持。(摘自吴庆宝主编:《最高人民法院教授法官阐释民商裁决疑难问题(续)》,人民法院出版,第10页)

2.否定说

12月3日法发[]36号最高人民法院《印发〈相关为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务若干意见〉通知》指出,依法保障农户宅基地用益物权,促进宅基地制度严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋社会功效,是农村土地管理制度关键内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策宅基地转让行为,以及其她变相造成农民丧失宅基地使用权行为,应依法确定无效。

三、地方司法实务见解

1.以认定无效为标准,以认定有效为例外

12月15日京高法发[]391号《北京市高级人民法院相关印发农村私有房屋买卖纠纷协议效力认定及处理标准研讨会会议纪要通知》指出,与会人员多数意见认为,农村私有房屋买卖协议应该认定无效。关键理由是:

首先,房屋买卖肯定包含宅基地买卖,而宅基地买卖是中国法律、法规所严禁。依据中国土地管理法要求,宅基地属于农民集体全部,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布《相关加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》要求:“农民住宅不得向城市居民出售,也不得同意城市居民占用农民集体土地建住宅,相关部门不得为违法建造和购置住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《相关以其她形式非法转让土地具体应用问题请示回复》也明确要求:原宅基地使用者未经依法同意经过她人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其她形式非法转让土地”违法行为之一。

其次,宅基地使用权是集体经济组织组员享受权利,与特定身份关系相联络,不许可转让。现在农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体格局下,处分房屋同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织权益,是法律法规明确严禁。

第三,现在,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法取得全部权人保护。

第四,认定买卖协议有效不利于保护出卖人利益,在很多案件中,出卖人相对处于弱者地位,其要求返还私有房屋要求更关涉到其生存权益。

与会者同时认为,这类协议效力以认定无效为标准,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织组员,经过了宅基地审批手续,能够认定协议有效。

北京市第二中级法院审理宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案以及其她相类似案件终审判决均以上述理由为依据,认定该