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（市场分析）上海酒店式公

寓市场分析报告

上海酒店式公寓市场分析方案

1.酒店式公寓定义和概念分类

1)酒店式公寓定义

酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务的寓

所。其基本特征为：房屋结构和布局基本类同于普通

公寓房，但底楼壹般设置服务台；套内提供居家生活

所需的厨房、卫浴、家具等设备和生活物件；公寓内

壹般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所，

配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓的基本

服务水准壹般均达到高星级酒店的标准，除了传统酒

店服务外，仍提供给长住客户家庭式服务，从保证住

户私密性到提高寓所服务人员亲和力这俩大方面远胜

于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。

酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标

限制，所以投资成本相对较低而运营方式则更加灵活，

壹般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至仍有

部分酒店式公寓选择出售及租售且行的方式。于租金

方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更

大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便

宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。从售

价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报

也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。

国内的酒店式公寓最早出当下深圳，然后于上海、

北京逐步拓展市场。它们壹般位于城市商业集中地区，

CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨

国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部

分国内企业家等。随着中国加入WTO以及各地商品房

内外销且行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需

求量正逐年增长，而酒店式公寓这壹新兴物业正好填

补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式

生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。

2)概念分类

目前上海酒店式公寓市场发展的越来越快，“酒

店式公寓”这壹新名词于普通消费者心里已不再陌生，

于业内更是耳熟能详。但由于经历了几年的发展，内

外资开发商的且存，更由于各自开发理念和运营方式

的不同，各自却占有着不同的市场份额，从物业的背

景和性质上来见，大致能够分为以下几大类型：

A.转型的酒店式公寓：

自从上海2001年8月实施内外销房且行的政策

以来，越来越多的已建及于建的外销房感觉到了运营

方面的市场压力，因此凭借着自身服务及配套设施上

的优势，于宣传上以高档酒店式服务公寓的形象代替

以往外销住房的称号，且且凭借其良好的口碑，吸引

了相当的客户入住。

特征

地理分布：这部分类型的酒店式公寓主要分布和

长宁、徐汇俩大区域，静安也有相当壹部分。

规划分析：由于此类物业的开发背景，因此小区

规划的建筑风格多和国际接轨，更符合外来人士的居

住理念和习惯，小区内部规划严谨，内景宜人。

于房型和面积的设计上，和新兴的酒店式公寓有

很大的差别，大面积房（面积从100—250㎡）约占到

总房型配比的50－80%之上，甚至有些只规划三房之

上的房型，如：东方雅苑的主力房型是三房，面积范

围于203－231㎡之间等。

配套设施：配套设施比较齐全，会所壹般均提供

餐饮，康体，休闲娱乐等服务设施，会所设施壹般只

对内（或只对会员）运营，部分服务内容对住户（会

员）免费开放。

物业管理：此类物业的物业管理公司大部分是由

开发商自己组建的物管队伍前来担当，提供标准的酒

店式管理服务。于管理中注重维护住户的私密性，注

重和住户的亲善交流，提供人性化物业管理服务。

运营方式：目前些类酒店式公寓90%之上是只租

不售的，当然其中也有部分是能够购买的，不过售价

不菲，而且大部分出租的物业均以长租的形式运营，

壹般1年起租居多。这样不但便于公寓内的管理，而

且仍能通过和客户之间长时期的交流联系，加强对其

的服务力度，使居住更为人性化，让住户更有回家的

感觉。

销售通路：多以网页、杂志以及高档场所提供的

免费刊物作为其主要的营销推广媒体。

价格分析：目前徐汇、长宁、静安三区的此类型

物业租金约于每月$1000－6000/套之间。主力价格段

约维持于每月$1000－25