《房地产业外部环境分析报告》.doc

房地产业外部环境分析报告 摘要：对房地产的外部条件从宏观环境开始分析，通过对于房地产外部环境的把握，为以后的发展方向提供指向表。 关键词：房地产市场；宏观环境；产业；市场环境；机遇；威胁房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 宏观环境分析 房地产宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括政治与法律因素、经济因素、社会文化与自然环境因素、技术发展因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业。 （1）政治与法律因素在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。系列调控政策的叠加，将会对市场产生影响。本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。 （3）社会文化与自然环境因素 1. 经济阶层 根据经济收入来划分,中国社会已经分化出不同的社会阶层, 不同阶层的人的消费需求和消费行为存在明显差异, 高收入者对住房的期望已经上升到追求舒适豪华多功能等品质要求,而低收入还仅停留在满足一般的居住需求上。需要引起重视的是,随着社会的进步和中国人健康意识的增强，绿色、环保、智能化、适合人居等崭新理念越来越为房地产开发商所重视。此外，受教育程度的普遍提高、人口老龄化、人口的城市流动趋势,都对房地产行业发展有重要影响。 2. 人口状况 在房地产行业中，人口因素是一个极为重要的社会因素。人口因素决定房地产市场的规模和发展趋势，它对房地产发展具有较强的制约力量。城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。 中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。人口从农村流向城市。 随着社会分工和商品经济发展，人口城市化水平在急速提高，农村向城市流动的人口呈几何级数递增，造成人口越来越向城市集中。而农流者同样需要居住和创业的场所，这个场所即为房地产。据有关资料报道，目前农村向城市流动的人口已达1 个亿，约相当于城市人口（指具有常居城市户口的居民）的四分之一，今后农村转向城市的人口每年还将平均以1 500 万的数量在递增，并且流动形式由个体转向家庭，居住方式由暂住变为定居。2010 年中国城市化率达到 47.5%，预计2050 年前后将达到 70%左右，因此房地产业将会持续 30-40年的繁荣。家庭结构的变化家庭是社会的最小单元，制定房地产市场营销策略不能不分析家庭结构的因素。一个地区在总人口不变的条件下，平均家庭人口越多，所需住宅单位数越少；反之，平均家庭人口越少，则所需住宅单位数越多。现代家庭逐步在向二人世界或三口之家方向发展，这样的发展显然会增加住宅单位数，同时我国传统的天伦之乐和人口的老龄化，家庭的小型化与老年父母赡养和照顾之间存在着矛盾，他们对住宅的要求即要合乎青年夫妇独立生活“分”的愿望，又要在一定程度上因种种原因而要求有“合”的功能。这样，房地产企业就应根据家庭小型化趋势及“分”、“合”的要求，一方面有计划增加标准套房的开发量，以实现家庭小型化对住宅量增加的要求；另一方面规划设计符合“分”、“合”愿望的适宜住宅，如建设一定数量的多间套住房、复式住房等，使小夫妻能与父母“分”中有“ 合”，“合”中有“分”。二、产业与市场环境分析 波特五力模型 1.新进入者的威胁中国加入WTO后，外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。 我国房地产业中的各个企业都应该采用差异化策略，房地产企业要想在竞争中脱颖而出，强化特色经营是必由之路，同样的