房地产金融-固定利率抵押贷款.ppt

**第三节固定利率抵押贷款的创新双周付款的抵押贷款最近西方越来越多的贷款人在试图发放一种双周付款的抵押贷款(biweeklypayments)。传统方式是每月付款一次，双周付款则是每两周付款一次。这种改进表面上似乎没有什么意义，但由于存在货币的时间价值，实际效果却是相当明显的。**第三节固定利率抵押贷款的创新利率买低式抵押贷款（BuydownMortgage）利率买低式抵押贷款，允许售房人、建筑商、购房人、购房人父母或任何其他第三方，或者几方一起，在贷款起始时向抵押贷款机构支付一笔相当数额的资金，以换取贷款人降低贷款期前几年的利率，进而减少购房人月还款额。**第四节住房抵押贷款融资分析一、贷款的边际成本（一）边际成本概念贷款的边际成本是评价不同贷款方案的常用工具。**第四节住房抵押贷款融资分析计算多贷的这1万所增加的成本，即所谓的边际成本。二种方案下每月还款额的差别见下表（表3.6）：贷款利率贷款金额贷款常数月还款额方案二13%90000×0.112784=1015.05方案一12%80000×0.105322=842.58差额10000172.47**第四节住房抵押贷款融资分析（二）提前还款情况下的边际成本Editedby龙胜平孙斌艺固定利率抵押贷款**第一节抵押贷款利率的确定—综述一、抵押贷款资金的供求关系贷款利率在资金市场上表现为资金的价格，这一价格的高低，在市场经济国家里，除了受社会平均利润率和国家政策影响以外，主要应该取决于抵押资金的市场供求关系。**第一节抵押贷款利率的确定—综述从抵押贷款的供给一方来看，供给量的多少决定于贷款人所愿意接受的利率水平。从理论上讲，抵押资金的供应总量是贷款人的资金成本、发放管理贷款的成本和坏帐违约损失三者的函数。当然，如果是固定利率，它还是日后利率变动所引发的潜在损失的函数。而从贷款的需求这一方来看，抵押贷款资金的需求实际上是由全社会房地产投资的需求所决定的，房地产投资需求情况又取决于其它社会经济因素。因此抵押贷款的需求又是一种引致需求。**第一节抵押贷款利率的确定—综述二、影响抵押贷款利率的因素预期的真实利率预期的通货膨胀率**第一节抵押贷款利率的确定—综述贷款风险住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：第—类是坏帐风险(defaultrisk)第二类是利率风险(interestrisk)第三类是提前付款风险(prepaymentrisk)第四类是其他风险。如贷款或投资的流动性(liquidity)或市场可售性(marketability)**第一节抵押贷款利率的确定—综述三、抵押贷款利率的确定抵押贷款利率受到以下因素的影响：预期的真实利率、预期通货膨胀率、利率风险、坏帐风险、提前付款风险和其他风险。它们之间的相互关系可以用如下公式表示：I＝r＋p＋f**第一节抵押贷款利率的确定—综述公式表明，为了确保贷款人能够获得预期的真实利率r，贷款利率中必须包含预期的通货膨胀率f和足够的风险补偿p以补偿他们所承担的各种风险。R、p、f三者之和就是贷款利率I。如果贷款人低估了上式中任何一个部分，他都将遭受经济上的损失。**第二节固定利率抵押贷款模式的演变一、早期的抵押贷款模式早期的住宅抵押贷款，一般要求借款人支付相当大的首期付款额。贷款比率一般不超过房价的50％，贷款年限长短不一，但是最长不得超过5年。贷款期内，借款人只付息，不还款。贷款到期之后，根据当时的经济情况，在新的利率水平下重新订立贷款合同。只是在贷款续期时，可能因为借款人个人储蓄的增加，续期贷款总额得以降低。因此，这类贷款是通过人们的储蓄来清偿贷款本金的。**第二节固定利率抵押贷款模式的演变二、等额本金偿还的抵押贷款(CAM)每月还款额由两部分组成：一部分是清偿的本金，它等于将贷款总额按月均摊，可以根据如下公式计算：**第二节固定利率抵押贷款模式的演变**第二节固定利率抵押贷款模式的演变表3.1每月付款额与贷款余额（本金等额偿还方式）（1）月数（2）当月贷款余额（3）利息（12%÷12）（4）每月偿还本金（3）＋（4）每月付款额（2）－（4）月未贷款余额1234...36010000099722.2299444.4499166.66...277.78000997.22994.44991.67...2.78277.78277.78277.78277.78...277.