2011年西华县某项目前期分析上.doc

谨呈 西华县房地产市场环境调查分析 2011年月日  目录 一、地块分析 1 1. 项目位置及概况 1 2、 SWOTF分析 1 3、项目开发建议 3 二、周口市城市空间发展战略 4 三、西华县城市现状概述 4 1、城市区位 4 2、行政区划 4 3、县域人口 5 4、经济发展 5 四、西华县面临的城市发展格局 5 五、城市规划和发展方向 6 1、县区发展战略 6 2、县区规划结构 6 六、城市发展现状 8 1、居住概况 8 2、建筑概况 8 3、行政、商业布局 8 七、西华县房地产开发 9 1、 房地产发展现状 9 发展历程 9 产品类型 9 价格 9 户型 10 车库 10 2、投放情况 10 3、销售情况 11 3、楼盘情况 11  西华县房地产市场环境调查分析 一、地块分析 1. 项目位置及概况 该地块位于迎宾大道西段路新增建设用地4月份西华县经济运行情况1-4月份，全县城镇居民人均可支配收入4408元 二、周口市城市空间发展战略 西华县所属之周口市位于河南省东南部 ，辖淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水和川汇区、项城市八县一市一区“西华”是与“东华”相对而言的。据《水经注》：“有东，故言西矣。”东即东华城。东华、西华得名，起于华氏。宋大夫正考父，食采于华，为华氏。因地域很广，有东华、西华之称。汉置西华县。 西华县西华县位于河南省东部，总面积1194平方公里，耕地面积110万亩，辖19个乡镇、3个农林场，常住人口87.万人。西华县城居于贾鲁河畔，距河南省会郑州市中心164公里，距周口市中心30公里，距内陆特区漯河市中心60公里，距郑州国际机场一个小时车程。省道S329线（南石路）、S219线（永定路）、S102线（周郑路）横穿东西，S213线（吴黄路）纵贯南北，交通便捷截至2005年12月31日，西华县辖9个镇、10个乡：城关镇、逍遥镇、聂堆镇、东夏亭镇、西夏亭镇、西华营镇、红花集镇、奉母镇、址坊镇；李大庄乡、清河驿乡、叶埠口乡、艾岗乡、黄桥乡、田口乡、迟营乡、皮营乡、大王庄乡、东王营乡。 西华是国家重要的商品粮和优质棉生产百强县盛产蔬菜、瓜果、苗木，销往全国，但未形成产业链。工业围绕产业资源和劳动力资源的优势发展，板材加工、食品加工、粮油加工、棉花加工、皮革皮毛加工、化工机械制造规模不大，没有知名企业和产品。 外出打工人口较多，其中的哥之乡。 五、城市规划和发展方向 1、县区发展战略 西华城区空间拓展的战略定义为“南拓西跨，东控北抑”。 南拓：西华城区南部的南环路沿线用地，是西华县行政新区，未来核心的板块，是体现西华城市新经济、新建设、新形象的集中区域。规划按照行政新城区的要求，优化空间布局，提高绿化标准，完善基础设施水平，建设成为以“行政—文化—居住”为主要职能的河南省东南部地区一流的综合性新城区。 西跨：双狼沟以西地区是西华工业发展主要方向。规划集中布置污染较小的二类工业，努力培育和发展具有西华特色的产业体系，形成优势产品、优势行业和支柱产业,发挥产业的高效集约化。远景作为城市发展的战略储备空间控制。 东控：随着东环路的建成，东部地区已具备开发建设的条件，规划沿线布置科研用地和高新科技工业园区。城区东北部的贾鲁河以东地区，靠近阿—深高速公路城市出入口，规划布置城市市场流通和物流储运的功能。东南部用地位于城市主导风向上侧，是城市生态敏感区，规划从提升城市空间品质，保证城市环境质量，建设生态城市的角度，将城市东南部用地划定为生态维护用地。 北抑：北环路以北地区。因背离城市主要经济及交通流向；发展用地与现状城区被北环路分隔，联系不便，故划定为限制建设的地区。规划定为限制建设的地区，重点发展教育、生态农业、林业、和观光旅游业。 2、县区规划结构 本次规划确定西华县城区布局结构为“集中紧凑式”，形成“两心、三轴、四园、五区”的规划结构。 两心：指两个市级的城市公共中心，即旧城区的商贸、行政、文化中心及城南新区的行政、文化、体育中心。 三轴：以箕城路、长平路、迎宾大道为轴线，布置大型行政、文化、商业设施，成为城市的主要公共建筑轴线，集中体现现代化城市建设风貌。 四园：指城西科技工业园区、城西北加工工业园区、城东北物流储运园区、城北教育园区。工业园区用地以工业用地为主，物流储运园区以仓储、配送加工用地为主，适当配套相关生活服务设施，教育园区以教育为主。 五区：指城市以生活居住职能为主的居住区，即城中片（旧城区）、城南片（迎宾大道以北）、城北片（东风运河以北）和城南新区片（迎宾大道以南）。规划结合居住区规划，在各片区中心分别设置居住区级的公共服务中心，为居民提供日常生活服务。 县城优先发展区：位于现状城区的南部，箕城路南段及南环路（迎宾大道）两侧用地，位于城区联系周口市的咽喉地带，是城市对外主要经