呼和浩特市金宇新天地城市综合体项目商业建筑策划初步建议书.doc

呼和浩特市金宇新天地城市综合体项目商业建筑策划初步建议书 　　前言 　 通过初步考察与消化市场调研资料，呼和浩特烟厂项目适合定位为城市商业综合体，而不是简单地定位为大体量购物中心单一物业，通过商业和酒店带动烟厂和其他两个地块的整体物业价值提升。从战略上配合金宇集团下属置业公司从住宅开发商业转型为商业地产开发与运营商。从完全以来物业销售到形成租赁与经营物业为主的赢利模式转型。 　　在烟厂地块与金宇广场以及碱滩地块价值最大化方面，我们重视系统论在综合体价值最大化方面的应用，通过总结六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,我们通过五种方法提升价值和优化功能. 　　? 1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。 　　? 2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。 　　? 3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场;招商顺序是让对项目收益贡献最大的业态优先选择位置,提升整个城市商业综合体物业价值。 　　? 4.通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。 　　? 5通过规划城市综合体的视觉形象，做好视觉形象与装修设计的衔接工作，提升整个项目的商业价值。 　　以上五个方法由深圳新摩尔商业管理公司在国内多个城市综合体项目中得到推广应用，取得了良好经济效益。  　　一、 呼和浩特市场分析 　　1.市场专题分析-酒店市场分析 　　呼和浩特市五星级酒店规模情况表 　　序号 　　前期调研中，南区缺乏五星酒店。同时认为写字楼可以容纳6万平方米左右的体量。 　　单单以烟厂地块设立五星酒店，提升物业价值是有限的。如果能够从三块地全局思考，对整个物业价值带动是较大的。其次，五星酒店对于名品招商有较大带动作用，对于形成综合体的复合功能具有较大价值。 　　2.商业专题分析 　　中山路无疑是呼市最大的商业中心，这里商铺云集，大批的商家在这里驻扎，是呼市名副其实的商业街，但是呼市的商业圈不只这一处，火车站，鼓楼等地也正在崛起。 　　据了解，今年上半年首府商业营业用房现房销售面积4.15万平方米，同比增长了47.69%;销售金额32406万元，同比增长了97.81%;商业营业用房期房预销售面积0.79万平方米，同比增长了3.94%;商业营业用房空置一年以上的面积为32.01万平方米，同比下降了17.84%。而同期，商品房住宅现房销售面积是48.58万平方米，同比下降了17.41%;期房住宅预销售面积25.97万平方米，同比下降了30.41%;商品住宅空置一年以上面积178.19万平方米，同比增长了71.14%。透过这些数据分析，我们可以得出这样的结论：呼和浩特市商业中心的品位将会得到不断提高，商业地产潜在需求巨大，发展空间及前景良好。 　　目前在首府呼和浩特，已经或即将投入运营的大型购物中心包括维多利国际购物中心、海亮广场等，在建的有城东的大商汇、城南的保全庄，以及不久前以大手笔入驻呼和浩特的万达广场等。 　　雄踞在中山西路的维多利国际购物中心一直以来是中山路商圈的地段标志，成为一名副其实的“商业霸主”，但是随着海亮广场的横空出世，不仅为呼和浩特古老商圈注入了新的活力，还大大提升了中山路的商业竞争氛围，为日后商业格局的有序快速发展奠定了坚实的基础。可以说，以后的中山商圈即将进入两强争霸的时代。当然这只是商圈内部的局部竞争，与呼和浩特其他商圈相比，中山路商圈虽然有巨大的人流优势，但是拥挤的交通难题在一定程度上制约着它的长足发展，这也是维多利国际购物中心和海亮广场必须共同面对的难题。因此在未来的中山路商圈，我们不仅可以看到二者之间的内部竞争，同时还能看到二者会携手为解决交通拥堵问题齐心协力，毕竟只有把蛋糕做大了才能为争取更多的份额奠定基础。 　　与海亮广场走的路径不同的是进驻呼和浩特不久的万达广场，呼和浩特万达广场没有把眼光停驻在呼市传统的商业发展的格局上，而是在规划设计上紧紧扣住了呼和浩特未来城市东移的发展前景。做出这样的投资选择，不仅彰显了万达广场锐利的商业目光，更折射出万达集团对呼和浩特未来商业发展前景充满信心。 　　呼和浩特万达广场总投资65亿元，总建筑面积近130万平方米，是呼和浩特市委市政府重点的招商引资项目，包括商业、住宅、精装修公寓、室内外步行街等，集合了国内外一流的品牌，并有多种业态相互补充。自万达集团决定在呼和浩特投资以来，万达集团各个部门就开始积极推进，从前期入驻时的拆迁到后期的高调亮相，万达都堪称神速，到目前为止，呼和浩特万达广场的辉煌蓝图正在逐步展开。可以想像的到，一年之后，万达广场将会利用自己特有的优势，为呼和浩特营造出一派现代大都市的氛围，为青城市民建立一个城中之城。 　　万达项目对我们有两个重要的启发，