湄潭县商业地产市场暨美食文化城项目前期市场调研报告.ppt

湄潭县商业地产市场暨美食文化城项目前期市场调研报告 谨呈：林昌房地产开发有限公司 2014年10月9日 报 告 思 路 二、风险和机会 三、结论 一、目标设定 黔北（湄潭）美食文化城——目标 全面了解湄潭商业市场状况； 通过对市场的分析确定VIP海量储备计划 搭建一个畅通的销售、招商大平台。 通过海量VIP储备思路，正面促进湄潭美食城的市场影响力 利润最大化 对目标的理解 1000张VIP卡 项目位于湄潭经开区的核心位置 项目南临湄江财富国际； 项目北面为湄潭特色材城。 本案 项目区位 S 2 0 7 特色展示中心 容积率2.16，为集商业、商务和住宅为一体的综合体项目 规划用地面积约为80200平米 。 总建筑面积：230000平米，其中商业面积40000平米，入口广场：4000平米。 项目技术指标 项目资源：湄潭县政府打造旅游强县 项目资源 项目位于桃花江和湄江河的交汇处，未来的湿地公园和玫瑰种植、加工园以及客运站位于项目的附近，这有利于项目对人流的集聚。 区域人口： 日均流动人口约2万人，根据湄潭县2010-2030城市规划，周边常住到2015年底约为5-8万人。 第二部分 二、风险和机会 区域商业分析 宏观市场分析 项目本体分析 湄潭商业发展环境：商业市场发展总体平稳向上 湄潭县近四年商业市场发展总体平稳向上 全区2013年实现社会消费品零售总额19.7亿元，同比增长19.76%。 数据来源：湄潭县统计局2014.7 湄潭县近四年商业市场发展总体平稳向上，从2013年起商业营业用房施工面积大幅增加，至2014年止再建商业面积已突破150万平方米。 大部分开发商对商业营业用房销售比较慎重，一般销售方式都是先住宅，后商业。 预计2015年下半年到2016年入市销售商业超过100万平米 湄潭县商业发展环境分析 数据来源：湄潭县统计局204.7 宏观环境 通过对湄潭经济环境和居民生活结构的研究，得出以下结论： 湄潭未来商业发展潜力巨大 随着湄潭产业结构的不断调整，未来经济发展潜力巨大。主要得益于目前较小的人口基数，湄潭人均GDP和人均可支配收入水平均较高，整体消费能力较强。同时，考虑到湄潭未来年均15%的消费总额增长预期。数据表明湄潭未来的商业发展潜力较大并健康发展。 2015和2016年湄潭商业用房的销售将更趋激烈 由于大多数开发商对商业用房的销售比较保守，大多数商业都是在销售完住宅后进行销售，因此2015和2016年商业用房的面市将出现井喷的情况，预期2015年下半年开始湄潭的商业销售将出现惨烈的竞争局面。 商圈特征分析 级别 名称 特点 市级商业中心 湘湄江桥、中山路 业态完善，人流量大 市级副商业中心 四十米大道 以商业街为主 特色商圈 中山西路商圈 建材家居一条街 茶海路商圈 汽车汽车零配件一条街 新兴商圈 茶城商圈 依托茶叶市场向四周辐射 黄家坝商圈 以旅游为主题的新兴商业市场 湄潭传统商圈，以中山路商圈为核心，商业升级加快，同时导致交通压力明显增加。 其他商圈无论是业态种类、还是人流量，消费规模，均逊于核心商圈，但在交通和停车方面较有优势 湄潭主要商圈分布 老城商圈 新城商圈 经开商圈 湄潭县主要商圈分布与租金情况 25-142 18-35 10-33 134-367 280-340 100 115-138 22-42 135-280 大中型主力卖场/购物中心的分布动向 湄潭商业以沿街商业为主，大型购物中心、百货商场、国内一二线连锁品牌卖场，集中在万象国际城，未来如北京华联等国内大型超市将落户新城区。 百货 目前湄潭百货业态比较落后，主要特点：体量小、业种少、品牌缺乏。 购物中心 超市、卖场 目前只有有一家一站式购物中心，即“万象国际城”，是湄潭目前购物环境最好、体量最大、业态最齐的一家。 湄潭市场缺少知名的大卖场，而且面积相对较小，未来北京华联等国内较为知名的超市将会陆续进入 商业业态分析总结 专业店 市场上专业店较多，当档次较低，比较有品牌专卖以数码为主。 餐饮 湄潭县几乎没有类似 “肯德基、德克士、上岛咖啡、名典咖啡”的知名品牌 ；本地自主品牌有“小茶壶”、“正安烫皮牛肉”、“稻香居”等，以及本地一些本土的家常特色菜馆、农家乐，随处可见。未来湄潭餐饮将随着城市的发展商家档次和品类预期会有很大提升。当地人们在吃喝方面也比较注重，这也注定了餐饮商家档次和品类的提升。 娱乐 娱乐业的需求在湄潭一直强劲，娱乐业主要消费力为KTV、茶馆和酒吧，但都以本地商家为主，其中品牌店有天壶娱乐KTV、烽火娱乐KTV、蓝颜酒吧、简单日子。湄潭娱乐主要消费