公共租赁住房ABS融资模式探析.doc

公共租赁住房ABS融资模式探析[提要] 目前，我国公共租赁住房缺口极大，所需资金巨大，依靠传统的融资模式将给财政带来很大负担，不利于财政资金的合理配置和公共租赁住房建设的可持续发展。公共租赁住房的资产属性适用于ABS融资模式。本文构建公共租赁住房ABS融资模式，在此基础上提出公共租赁住房ABS融资模式运行保障。 关键词：公共租赁住房；ABS；信用增级；破产隔离 中图分类号：F83 文献标识码：A 一、引言 自2007年我国住房体系改革以来，已经形成了廉租房与经济适用房并行的保障性住房体系，但为了解决人数众多的 “夹心层”住房困难，2009年中央政府提出建设公共租赁住房（以下简称“公租房”），作为保障性住房的建设重点。由于公租房覆盖范围更广，社会需求更大，建设任务也更重，公租房建设实行“地方政府负责制”，以河南省为例，在《河南省2012年保障性安居工程建设工作方案》明确提出，2012年全省将开工建设公租房14万套，竣工5.74万套，约占各类保障性住房的1/3，项目计划投资168亿元。目前，公租房建设资金主要来源于中央政府专项拨款、地方政府的财政拨款以及土地出让金。公租房“只租不售”，资金沉淀期长。因而，现有的上述资金来源满足不了公租房建设资金需要的。资金成为制约公租房建设的瓶颈。如何在政府的主导下，创新融资方式，引入民间资金，成为公租房建设瓶颈的关键。 ABS，是以项目所属的资产为支撑，以项目资产预计的未来收益为保证，通过在证券市场上发行债券来募集资金的证券化融资方式，是资产证券化的高级阶段。ABS的独特之处在于，通过债券信用增级计划，降低债券利率，进而降低筹资成本。ABS产生于20世纪七十年代的美国房地产业，九十年代开始向全球迅速扩展，是项目融资的重大创新之一。随着ABS的发展，其在资金成本、资金来源等方面的优势愈加突出，如若将ABS融资用于像公租房这样的大型房地产建设，调动更多的社会资金，将会是解决公租房资金难题的一剂良药。 二、ABS融资在公租房建设中的可行性研究 公租房的资产属性和我国经济环境的发展现状决定了ABS模式可以用在公租房建设中。 第一，公租房流动性极低。根据国际惯例，适用于ABS进行融资的资产一般流动性较差。通过证券化，此类资产在公开市场上流通，进而解决资产流动性不足的问题。而公租房属于不动产，本身流动性已经较低，且公租房还不能出售，在存续期内只能依靠分期收取租金来回收成本，因而是流动性极低的一类资产。 第二，公租房在整个资产存续期都具有稳定的现金流，能够为资产证券化提供有效的供给，并保证本息的偿付。公租房建成后，可以在经营期间获得稳定的租金收入，再加上政府的租金补贴、税收减免以及公租房附带商业的租金收入，在很大程度上满足了ABS融资中以项目未来收益作保证的前提，并实现本金、利息偿付。 第三，公租房项目信用高。公租房属社会福利项目，由政府出面担保，信用高，可以有效地降低公租房的筹资成本，为成功发行债券融资提供一定保证。 第四，公租房项目规模大。随着住房保障体系改革的深入，国家对保障性住房建设的数量要求越来越高，公租房作为保障性住房建设的重点，要承担一半以上的保障性住房建设任务，以河南省洛阳市为例，在《洛阳市建委明确2012年住房和城乡建设重点工作》中要求2012年开工建设各类保障性住房24，801套，其中，公租房10，560套。公租房建设规模大，适用于ABS大型融资。 此外，2012年上半年我国城乡居民储蓄存款319.9亿元，有良好的社会资金基础。在法律制度方面，我国已经制定了一系列如《资产支持证券交易操作规则》、《信托法》以及《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》等法律和政策来支持ABS的发展。在实践方面，1997年恒源电厂有限公司（集团）通过ABS在美国市场成功地发行了债券。因而，公租房的建设利用ABS模式融资是可行的。 三、公租房ABS融资模式的构建 完整的ABS运作流程是：资产原始所有者（发起人）组合将要证券化的资产，出售给特定目的机构SPV；SPV通过转移证券化资产，信用评级、信用增级等措施，提高项目的信用等级后，通过银行等金融机构发售债券；SPV以发行收入向资产原始所有者支付资产价款；资产管理人（通常为资产原始所有者）将管理资产所得的现金收入通过SPV按期向投资者还本付息。ABS的实施主要涉及六个利益主体：原始所有者、SPV、资产管理人、投资者、承销团、资金保管机构。 资产原始所有者，在公租房ABS的过程中，资产原始所有者是国家，由下设的国有资产管理公司或其设立的项目公司（以下统称项目公司）代表。 SPV，资产原始所有者将资产的未来收益权出售给SPV，SPV发行以此为支持的债券。根据《金融机构信贷资产证券化监督管理办法》，SPV只