房地产信托在我国的应用.doc

摘要 20世纪初在上海成立的通商信托公司是我国信托业的开端，随着信托业的发展，信托资金成为急需扩展融资渠道的房地产开发商的融资新方式，其运作模式也变得多样化起来。本文先介绍了信托的职能和作用，以及信托和房地产信托在我国的发展，分析了我国房地产信托业务模式，最后提出了几点建议。 关键字：房地产信托 发展 运作模式 建议 信托的职能 （一）财务管理职能 财务管理职能又称为财产事务管理职能，在我国又称为“为社会理财职能”，是信托机构受托对信托财产进行管理和处理的职能。财务管理职能是信托基本职能。 （二）融通资金职能 融通资金职能是指信托作为一项金融业务，具有筹集资金和融资的职能。 （三）沟通和协调经济关系，提供信任、信息与咨询的职能 信托业务具有多边经济关系，受托人作为委托人与受益人的中介，是天然的横向经济联系的桥梁和纽带。 （四）社会投资职能 社会投资职能是指信托机构运用信托业务手段参与社会投资行为所产生的职能。 信托的作用 信托的作用是信托职能发挥的结果，它通过具体的信托业务对社会经济产生影响。我国信托业发挥的作用是： （一）促进市场经济的发展 市场经济要求按市场机制配置社会资源。在现实社会里，由于交易成本或信息成本的存在，这种配置功能的发挥受到很大影响。信托是一种以信任为基础的财产管理制度，通过信托活动的开展与信托制度的完善可以大大降低社会交易成本，提高资源配置效率。 （二）运用各种渠道，聚集社会闲散资金 信托利用其经营方式灵活的优势，根据国家有关规定，吸收劳动保险机构的劳保基金、各种学会和科研机构的基金以及各主管部门自主支配的委托基金，发挥理财、管理的职能，有效地利用信托资金，满足委托单位的要求。同时，信托还可以利用代理发行股票、债券、代理收付等手段，筹集社会闲散资金，促进社会主义经济发展。 （三）充分发挥“代人理财”特点，促进企业生产发展，加快商品流通 信托的主要业务是“受人之托，代人理财”，通过这项业务的开展，为各主管单位、大公司及科研机构拨改贷提供了新的信用工具，推动了资金由无偿使用向有偿使用的转化，在一定程度上克服了企业资金来源上依赖主管部门的思想，减少了资金浪费，加强了用款单位的责任感和紧迫感，有利于提高经济效益。 （四）大力发展代理业务，为社会提供全方位服务 信托机构在受理代理业务过程中，可以从代理活动中发现企业经营管理中存在的问题，或是从企业所提供的经济材料中发现问题，及时向企业提出建议，从而协助企业改善经营管理，加强经济核算。信托机构开展代理业务，不仅拓宽了自己的业务范围，而且为社会提供了全方位的服务，补充了银行业务的不足，促进了经济的发展。 （五）发展社会公益事业，健全社会保障制度 设立与发展各项公益信托，可以支持我国科技、教育、文化、卫生、慈善和环保等事业的发展。同时，社会保障基金的运用与管理，也可以交由专业的信托机构负责，这样不仅可以拓宽基金资产的运用渠道，有助于其保值增值并化解风险，还可以地狱通货膨胀的压力。 （六）信托业务有利于促进我国的对外开放 信托可以利用自己的优势为国内外各方面牵线搭桥，通过开展咨询、资信调查等项业务，沟通并协助国内外双方达成协议，签订经济合同；接受外商委托，引进国外资金，经营其他代理业务，开展对外经济技术交流，加速我国市场经济的发展进程。 （七）开辟了新的融资渠道，促进了我国金融市场的发展 我国金融结构改革要求我们要积极发展直接融资，通过发行股票和债券形式直接向社会筹集资金。信托机构通过代为发行股票、有价证券，帮助企业解决生产过程和流通过程的资金需要，同时通过代理有价证券的买卖，促进了金融市场的发展。 总之，信托业作为银行业的有益补充，对于满足社会各方面的需求，发展市场经济，促进经济体制改革等方面发挥着重要作用。同时，信托机构作为社会主义金融体系中的一支新生力量焕发着勃勃生机，不但其自身的发展促进了新的金融体系的创立，而且它也必将牵动其他非银行金融机构不断发展和完善，以适应我国金融体制改革的需要。 信托和房地产信托在我国的发展 20世纪初在上海成立的通商信托公司是我国信托业的开端。信托业发展很快，1925年中央信托局建立时，全国的大银行几乎都设立了信托部。中华人民共和国成立以后，信托业务被取缔。改革开放以后，我国的信托业务才以“得人之信，受人之托，理人之财，履人之嘱”为经营原则迅速地发展起来。中央各部委、金融机构、各省市和有些县政府几乎都设立了各自的信托投资公司。1986年，在中国国际信托投资公司成立房地产信托投资子公司以后，北京、天津、上海、太原等一些城市相继涌现出一批房地产信托投资公司。各地房地产信托公司的成立，使我国的房地产信托业务随之拓展。我国相继开办了房地产资金存款、资金运用、委托业务、代理业务以及兼营业务等。据不完全统计，20 世纪80 年代末，全国的信托公