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房屋租赁合同，管辖权
篇一：房屋租赁合同纠纷是否属于专属管辖
[内容摘要］因不动产牵连发生的诉讼，不应一概划
为专属管辖，应有所区分。如房屋租赁合同纠纷，原则上应
按一般地域管辖对待，应允许当事人按《民事诉讼法》第25
条规定，对诉讼管辖自主作出安排。
A公司在B地设有工程项目部，项目部租用B地某单
位的房屋若干间作为办公之用.后履约当中因房屋瑕疵与租
金给付发生纠纷,某单位诉至B地出租房屋所在地人民法院
寻求解决.A公司提出管辖异议，理由是根据双方签订的房屋
租赁合同，所有因房屋租赁产生的纠纷应由A公司企业法人
住所地有管辖权的人民法院管辖。但B地一审法院裁定双方
约定管辖无效，此案属专属管辖；A公司不服裁定，上诉至
B地上一级人民法院,B地上一级法院裁定维持原判。这样B
地初审法院就获得了该案的管辖权,A公司希望通过约定管
辖方法避开地方保护的目的落空。
问题：B地两级人民法院的裁定是否妥当？
《中华人民共和国民事诉讼法》第34条规定：“下列案
件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷
提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”这就是不动
产专属管辖的由来。
关于不动产专属管辖的司法实践，存在两种观点，一种
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观点是所有不动产涉及到的纠纷，全部归不动产所在地人民
法院管辖,理由就是《民事诉讼法》第34条的规定;另一种
观点是并非所全不动产纠纷皆属专属管辖，其中仅就不动产
物权之诉专属于不动产所在地人民
法院管辖，而其他因不动产牵连发生的纠纷，应赋予当
事人选择的权利，即按《民事诉讼法》第25条的规定（合
同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合
同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法
院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定），
由当事人自主作出安排。
笔者同意第二种观点，理由如下:首先，不动产纠纷是
个大的概念，不动产作为《中华人民共和国物权法》第2条
规定的三种物(动产、不动产、特定权利)的形态之一，在现
实生活中因其归属利用产生的纠纷形形色色，大量存在，其
中既有可能涉及物权之诉，也有可能涉及债权之诉，而债权
诉讼并不直接以不动产上的物权归属为诉讼标的，因此不能
因纠纷涉及到不动产，就不问理由地全部划归不动产所在地
人民法院管辖。如果这样处理，那么许多案件就会成为专属
管辖，这与《中华人民共和国民事诉讼法》第22条规定的
优先实施一般地域管辖会形成冲突，不符合立法的本意；其
次，涉外不动产纠纷因不动产涉及到国家主权和领土问题，
因此一般都行使专属管辖权,但在国内不动产纠纷中，并不
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涉及这个因素；第三，国内不动产专属管辖设置的主要目的
是为了体现“两便原则”，即便于当事人经济、快速地进行
诉讼,便于法院更好地审判、合理配置资源.但有些时候因不
动产纠纷产生的诉讼，原告或被告并不一定与不动产所在地
同属一地,由法院行使专属管辖权不一定符合该目的;第四，
最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷适用法律问
题的解释》第24条规定：建设工程施工合同纠纷以施工行
为地为合同履行地.这说明最
高人民法院并未将建设工程施工合同涉及到的不动产