厦门圣地亚哥地产项目近阶段营销策略-60PPT-2008年9月新.ppt

圣地亚哥近阶段营销策略 主要内容 公寓仍将是08年工作重点，占08年待售存量的78%，占销售金额的58% 独栋公开前，公寓推售压力巨大 预案1：上半年基本完成公寓销售，下半年转入独栋推售，确保顺利过渡至“圣地亚哥别墅年” 预案2：确保08年全年仍以公寓销售为中心，年底过渡至“09圣地亚哥别墅年” 预案3：公寓、独栋全年混搭销售， 不提“别墅年”，只区分推广渠道 全年销售压力巨大，主要集中在公寓产品推售；近阶段公寓快速回现是项目08年工作开展的关键 市场环境分析 从京沪穗深四地看房价，楼市成交萎靡，调控作用正在显现 北京有价无市 11月，北京市住宅期房虽然价格仍持续较大的涨势，但每周成交量已呈现出连续下滑的趋势。岁末京城楼市出现了疯狂促销，让价幅度高达数十万元 上海成交量萎缩 12月的上海楼价虽然没有下降，但一手市场供应量减少、成交量萎缩与撤销率提高、二手房买卖双方对峙等情况都已表明，“有价无市”的趋势已相当明显 。 广州房价猛跌 12月，广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20% 。 深圳成交量创3年新低 12月份房贷新政补充通知发布，深圳楼市低迷状况进一步加剧——在推盘量高达80余万平方米的情况下，仅成交约17万平方米，部分新推项目均价明显下调 品牌上市开发商开始实行低价开盘策略， 主动迎合市场走势，力求快速回笼资金 受宏观调控影响，进入12月，万科率先策动价格调整，高调响应中央政策，及时地将所有新开楼盘价格较市场预期全线调低，拉开了楼市降价的序幕。随后，中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进。 10月份以来，投资者对房地产的信心明显下降，房地产股应声回落，部分上市开发企业不得不主动调价、加大促销力度，力求快速回笼资金。 9月份以来，楼市低靡，新政对岛内高价楼盘的成交量萎缩比较明显 岛外楼市受宏观政策影响也较为明显，10月份以来量价齐跌，开始依靠促销推动 8月份的“省七条”和9月底的“银行新政”对岛外楼市产生了明显的抑制作用 10月份以来，岛外市场量价齐跌 07年最后一个季度，岛外市场成交量主要集中在集美，其他片区大体持平 12月份，大学康城的低价开盘和乐活小镇的分期付款促销，是集美成交量遥遥领先 无论岛内、岛外，近期在售项目大都采取低价开盘或促销手段，推动项目销售 鲁能领秀城 均价15000元/㎡，赠送10万元现金券 海峡国际社区 以低于市场预期的价格开盘，开盘均价仅13000元/㎡ 佳馨美墅 开盘两天内优惠10万元，七天之内优惠5万元 香山·碧海晴空 开盘当天优惠优惠200-500元/㎡ 水晶森林 起价11080元/㎡，优惠幅度为300--700元/㎡ 翡翠城 首付2成，前10名购三房/楼中楼享40年车位使用权，前5名购两房免10年物业管理费 竞争项目1：乐活小镇，12月份采取分期付款促销方式，月销售量近400套 乐活小镇 1、11月3日开盘销售300多套，自12月3日以来采取了分期付首付的促销形式后，截至12月31日共备案737套 2、12月30日，二期开盘推出800多套房源，均价6500元/㎡，仅售100多套，销售率不到20% 竞争项目2：大学康城，12月8日低价开盘，销售率近60% 竞争项目3：未来海岸，岁末促销不断 未来海岸 1、12月25日在《厦门日报》上推出的特价房 其他周边竞争项目也纷纷采取较大幅度的房价优惠促销 11月份以来，开发商拍地更为理性，今年最末场土地拍卖冷清收场，4地块流拍 ，市场明显趋冷 PX项目舆论高潮再起，近期出现利好消息，但结论尚未明确，对项目销售仍有影响 12月5日 厦门海沧南部环评完成，环评报告简本公示，PX事件进入公众参与阶段 12月13、14日 市政府连续召开两场有关厦门海沧南部地区上PX项目环境影响评价的座谈会，绝大多数代表明确表示反对厦门上马PX项目 12月19日 相关媒体发布消息：PX项目可能迁建漳州市古雷半岛，但同时福建官方人士出面“避谣”，PX项目结论仍尚未明确 市场环境小结：整个市场大环境趋于严峻，促销氛围愈演愈浓 宏观环境 楼市低迷，投资者对房地产信心下降，品牌开发商开始走低价策略，以求快速回笼资金 公寓产品的营销策略调整 客户上门量与成交率脱节,B类客户为主,与市场竞争项目相比客户购买利益点不明显 上门客户中仅有6%为A类客户 中介带客上门的现象明显 12月中上旬，受市场影响，退房量上升，但随着项目展示完善，退房量大幅回落 进入12月份后，受市场形势及PX舆论的影响，退房量开始逐步超过成交量 但到了12月中下旬后，随着PX利好消息的传出，以及本项目相关配套展示的到位，退房量大幅回落，最近一周退房量为0 “老带新”活动初见