(物业经营管理第七章.doc

成本管理 考试的基本要求： 掌握：物业管理中的成本及其分类和成本估算方法 熟悉：成本预算编制工作的基本要求，成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。 了解：成本控制原理，程序与组织体系。 第一节 物业管理中的成本及其分类 一、物业管理中的成本（掌握） （一）成本的含义 一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用（如进行物业的维修、清洁和保养等发生的费用，具体包括物业维修用机器设备的耗费、维修用材料的耗费、人工费等方面的耗费），称为物业管理企业的生产费用。 为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和，就称为该特定物业的物业管理成本。 一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业管理企业的营业成本。 物业管理企业行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用，为筹措经营管理资金会发生财务费用，称为物业的物业管理的经营管理费用。 它们都作为期间费用处理，不计入成本（即营业成本），但计入并冲减当期损益。也就是说，在损益表中应该包含经营管理费用，用于计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。 综上所述，物业管理企业的成本（即物业管理成本），就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。 29．一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为物业服务企业的( D )。（2010年） A．管理费用 B．咨询费用 C．财务费用 D．营业成本 （二）物业管理成本构成 《物业管理企业财务管理规定》指出，除该规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。由此可知，物业管理成本由以下两个部分构成： 1．营业成本 营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。 （1）直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动的人员工资、奖金及职工福利费等。物业管理单位管理人员的工资不应记在这里，应记在间接费用里，这里记的应该是“一线”人员的工资、奖金及福利费。比如负责保安、绿化、保洁等具体工作的人员，他们的工资、奖金及职工福利费都要记在这里。 （2）直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。 （3）间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。 这里的间接费用都是针对物业管理单位本身维持运营所发生的一些费用，而不是为了维持所管理的物业发生的费用。 2．期间费用或经营管理费用 期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。 （1）管理费用。是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费、摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废(减盘盈)损失以及其他管理费用等(注：实行一级成本核算的物业管理企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用)。其中： 公司经费：包括公司总部管理人员的工资、奖金及职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销及其他公司经费等。 劳动保险费：是指公司支付离退休职工的退休金、价格补贴、医药费、职工退职金、6个月以上病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤金。按规定支付给离退休干部的各项经费等。 董事会费：是指公司最高权利机构，如董事会及其成员为履行职责而发生的各项费用，如差旅费、会议费等。 税金：是指企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。 无形资产摊销：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、专利技术等无形资产的摊销。 （2）财务费用。是物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用，包括：①利息净支出，是指公司在经营期间发生的各项债务的利息支出减去利息收入后的净额；②汇兑净损失(汇兑收益减去汇兑损失)，是指已经收入的外币资金在使用时、已经发生的外币债权和债务在偿还时，由于时间和汇率的不同而发生的折合为记账本位币的净损失，以及不同货币之间的买卖、兑换，由于实际兑换的汇率与账面或记账汇率的不同而发生的净损失；③金融机构手续费，是指公司为筹资和办理各种结算业务而支付给银行和非银行金融机构的