辽宁省沈阳市浑南华发新城项目前策报告(开发策略及规划设计建议）.ppt

* * 交通规划建议 本项目规模较大，且由多个地块组成，小区规划路较多，采取组团式（按地块）人车分流的交通模式，设计南侧一个主入口，及西、北两个次入口。 新南站路 航天路 地铁四号线 沈阳南站 项目规划设计建议 新南站路 航天路 地铁四号线 沈阳南站 小区主入口 小区次入口 小区次入口 * 建筑风格选择：以时尚的现代简约主义风格为基调，竖向线条强调高层的挺拔，突出了项目简练、大气的气质特征，现代都市感很强，与商业部分相互呼应。 差异化策略：项目周边楼盘多为欧式风格或Artdeco风格产品，选择现代主义风格与其他项目产生差异，在局部上可以加强材料质感，优化细节设计，使整体造型更加丰富错落。 标志性：挺拔高耸的外观形象给人以强烈的视觉冲击力，能成为地标性建筑 成本控制：控制成本，可以批量制作，适合大盘开发。 建筑风格及外观风格建议 立面风格建议——时尚的现代简约主义建筑风格 住宅外立面多结合采用涂料、陶质、石材等建筑材料； 色彩运用大方稳重； 重视比例和三段论，基部多运用石材； 顶部造型复杂，靠不同材料的结合使用，营造稳重时尚的氛围。 现代简约主义风格特点： 原则：整体立面应遵循简洁、明亮、大气的原则，展现项目的现代感、层次感与尊贵品质。 色彩选择：基于项目地处北方，气候冷，建议整体基调采用暖色调，活泼温暖，明亮、大气，较少厚重感，体现现代生活气息。 细节处理：单体建筑间可以安排少量色差，保持外部形象的相互协调，并在此基础上体现个性，给人以丰富多元又和谐统一。 建筑立面设计建议——颜色采用暖色调为主 建筑风格及外观风格建议 立面处理：立面材料中引入质感较强的材料，如面砖和石材、玻璃材质等，能够有效的提升建筑的价值感，给人稳重或尊贵的感受。 线条处理：线条处理上要强化对比，不同材料和颜色之间的穿插运用。 顶层处理：改变单调感受，考虑灵活多变和富有韵律感的设计。 几何线线条装饰，色彩的跳跃，利用外飘窗台或者内置阳台，合理组织色块色带的处理 以波浪、架廊式挑板或装饰块等设计异形屋顶，层次感强 建筑局部处理建议 立面处理引入石材，给人稳重和最贵的感觉 建筑风格及外观风格建议 建筑风格及外观风格建议 建筑局部处理建议 建筑细节打造：强调材质的统一与细节，尤其是在立面和地面铺装中，通过同一材质的不同处理工艺，在同一中寻求变化。 * 区域房源户型特色 从供应方面看， 二房供应量最多，小户型公寓占比小； 从需求层面看， 主要以刚需客户为主，考虑低总价产品， 70-89㎡、90-95㎡的二房需求高； 从周边竞品看，小户型、二房、三房房源都有，种类较多。 从设计特点看，比较单一，缺少亮点，“偷面积”的做法较少 错位竞争，需找机会点 采用“实惠类”产品+品质类产品+公寓类产品的复合产品组合形式，从不同层面上满足客服的需求 在市场现状的基础上加以改进，做出亮点 主力户型选择及组合建议 户型设计类型——创新类产品+“实惠类”产品+品质类产品 60-94㎡的二房二厅一卫，其中70-89㎡占21% ，90-95㎡占16%； 115-129㎡的三房二厅二卫占10%左右； 产品类型 客户与目标 形式/户型 产品策略 创新类产品 针对投资型客户，目标是以低总价和创新理念入市，形成热销场面 精装“多层+高层” 少量高层LOFT 小公寓 简装小公寓类产品，以低总价撬动市场 “实惠类”产品 针对中端总价敏感性客户，目标是稳定主流客户层，加快销售速度，保证资金回流 高层 三房 二房 面积控制更为经济，保证舒适度基础上，做亮点，“偷面积” 品质类产品 针对中高层客户，目标是树立项目形象标杆和价格标杆 精装高层公寓 精装二房 精装三房 产品形式升级，全部配以精品装修，打造极致产品力 主力户型选择及组合建议 户型设计类型 70㎡以上的二房：部分带阳台或客厅、主人房面积有所增大； 90-95㎡的二房：户型部分带有2个卫生间，或设计为 “2+1”户型变为小三房； 115-120㎡、125-130㎡的三房：部分带有一阳台或双阳台，或是带有露台等。 区域现有户型特色 本项目户型设计类型建议 户型结构面积与组合配比 产品类型 户型结构 面积（m2） 配比 产品类型配比组合 创新类产品 一室一厅一卫 35-40 10% 20% 40-50 8% LOFT 50-60 2% “实惠类”产品 二室二厅一卫 60-78 15% 63% 三室二厅一卫 80-95 30% 三室二厅二卫 95-110 10% 四室二厅二卫 120-140 5% 四室三厅二卫 140-160 3% 品质类产品 一室一厅一卫 45-55 10% 17% 二室二厅一卫 60-70 5% 三室二厅一卫 80-100 2% 主力户型选择及组合建议 户型功能搭配 以功能分区，动静组织合理为标准，注重舒适性、实用性和私密性。 改