驻马店新加坡花园城销售计划.ppt

* * 郑州一丰地产营销 新加坡花园城营销执行报告 意见稿 我们的目标 形象 均价 速度 树立新加坡花园城高尚居家样板 力争达到4150元/㎡的实际成交价格 8个月完成推售量80%的销售速度 形象 均价 速度 目标分解： * 面临问题 分析问题 判断市场、自我剖析和寻找机会 解决问题 营销突破，实现项目价值 思维导图 Contents 市场分析 竞争分析 2 1 提出目标 实现目标 产品分析 价值挖掘 价值分析 客户群体 营销破局 资源整合 体验营销 推广策略 资源整合 推广渠道 推广费用 市场分析 我们需要研判的市场问题—— 成功的策略不是建筑在流行上而是建筑在趋势上 我们需要对未来市场进行做专业的研判，并以此为依据制定具备前瞻性的项目营销策略，确实我们的推售时机与推盘价格。 2014驿城地产走向如何？ 1 整体市场格局如何？ 2 新加坡城市花园城项目发展方向如何？ 3 市场趋势 2013驻马店房地产市场调查分析报告 房地产投资增速偏低。上半年全市完成房地开发投资73.98亿元，增长13.6％，比上年同期下降9.3个百分点，低于全省12个百分点，全市房屋施工面积1355.3万平方米，同比仅增长1.6%；房屋新开工面积324.06万平方米，下降5.6%；房屋竣工面积233.3万平方米，同比下降14.2%，环比下降18.2%。???? 房地产市场低迷已对财税收入造成较大影响，如城区范围内城镇土地使用税和土地增值税较上年同期分别减收208万元和1163万元。四是新开工项目尤其亿元以上项目少。新开工项目少，影响投资保持较快增长。上半年，全市新开工项目183个，比去年同期减少104个，分别低于信阳、商丘、周口254个、48个、45个；新开工项目计划总投资309.8亿元，同比增长30.2%，占施工项目计划总投资的比重为19.2%，低于去年同期2.7个百分点。全市共有亿元以上在建项目322个，低于全省平均水平91个，其中亿元以上新开工项目69个，低于全省平均水平79个，亿元以上项目完成投资虽然增长82%。 * 面对三重竞争，我们如何胜出？ 大盘竞争：2014年均有大批量新增或加推供应，牵动整个高铁起步区域市场消费者目光，对各片区客户都将形成分流； 区域内竞争：区域内项目体量较大，供应产品线丰富；本项目将面临激烈的区域内竞争； 竞争分析 资源之争：现有板块之争异常激烈； * 竞争分析 建业·十八城2014年3月份最新房价和动态 建业·十八城?4800元/㎡ 位置：驻马店高铁站东南（铜山大道与金雀路交汇处东南） 电话：0396-2678888/9999 开发商：建业集团 * 竞争分析 * 竞争分析 * 竞争分析 * 竞争分析 驻马店西班牙小镇2014年1月份最新房价和动态 西班牙小镇?5000元/㎡ 位置：开源路与盘龙山路交叉口北200米 电话：0396-2860000/6666122 开发商：驻马店开发区嘉富诚置业有限公司 * 竞争分析 * 竞争分析 * 竞争分析 项目SWOT分析 三大优势： 景观优势：项目独有薰衣草绿植园林景观 规模优势：中大型高品质居住社区，自身形成居住大氛围，片区稀有大盘，可塑造性高； 物业优势：上市企业鑫苑物业，品牌保障； 三大劣势： 生活配套不足：生活配套不成熟，居住氛围薄弱； 地段偏远地处非繁华边缘， 项目品牌知名度不足； 三大机会： 城市发展机会：新城扩张，城区发展方向； 服务机会：通过引入品牌物管，提升客户美誉度； 营销机会：整合稀缺资源，制定高水准营销策略，提升项目形象，提高项目市场认可度； 三大威胁： 区域内竞争：建业十八城等楼盘的推售将分流大量客户； 区域外竞争：西班牙小镇等项目对本项目销售带来威胁； 政策威胁：2014年政策调控的持续，尤其改善型需求将受到抑制； * 客户群体呈纺锤型结构，客户来源区域性强。 高端客户 高端客户 中高端客户 中端客户 低端客户 45以上岁市区本地原居民，家庭年收入20万元以上 拥有2次以上置业经验，价格承受能力强 中高端客户 40-45岁市区本地原居民、周边个体户、县镇客户，家庭结构成员3人以上，家庭年收入10-20万元 拥有1次以上置业经验，对价格有一定敏感性，但承受能力相对较高 中端客户 35-40岁市区周边个体户、工厂中高级管理人员，九县客户、家庭结构成员3人以下，家庭年收入8-12万元 拥有1次以上置业经验，价格敏感性高，承受能力适中，置业目的为自住 低端客户 中低收入者，家庭年收入4万元以下 价格敏感度极高，有明显价格承受上限 客户表现—— 高端客户是城市财富阶层，其反复置业成为高端市场主要需求 中高端/中端客户是由普通住宅向高品质居住的改变刚性需求 首次置业的低端客户刚性需求最强，但是价格承受能力有限 客户定位 1、紧