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数据调查+实践经验=商业地产美国西蒙地产集团进入中国市场后，在常熟、郑州、杭州、苏州成功打造印象城系列购物中心。2010年深国投商用置业有限公司全面接手西蒙集团在中国的股权，西蒙退出，原因何在?本刊驻美记者专访了西蒙管理集团业务发展部高级副总裁马丁。 《今日楼市》：有媒体以《美地产巨头西蒙集团低调撤离中国》为题进行报道，这是否意味着西蒙已全面放弃了中国市场?是认为未来中国地产市场机会不多吗? 马丁：的确，西蒙集团去年已将在中国的全部物业转让，因为已全部售罄。但同时也有收回的可能。但就在那个时候，我们则认为是一个能变得更为国际化并且使自身变得更为强大的机会。我认为2011年市场将明显比2010年看起来更好。尽管2010年是非常沮丧的一年，世界各地的房地产市场复苏也将会是缓慢的。我认为中国将成为强大的市场之一。 《今日楼市》：西蒙集团会对哪类物业更有兴趣? 马丁：西蒙继续对零售物业方面感兴趣，帮助他们去迅速发展并适应各种各样的地理环境。因此就不同定义而言，我们将寻找任何一个值得购买的零售房地产。这将是首要的任务。第二是要设法找出最新的形式，即像美国以露天购物的形式存在，这将改变市场。 我们有过许多遍布于世界各地的产业，包括美国购物中心、集会销售店、法尔威尔、椰子点、圣约翰，并在奥斯汀德州领域以及在波兰阿卡迪亚等有许多国际知名的物业项目。我们匹配和专业客户需求，并帮助建立战略计划，然后实现它们。实际上，目前我们正在引进一个露天购物的结合了工厂直销零售商基础设施生活方式的新概念。 《今日楼市》：如何看待中美商业地产之间的差异? 马丁：我认为相同点在于商业房地产市场的形成都是基于人类最原始的对于“life style(即生活方式、风格和形态)”不断变化的渴望。所以就促成了我们每个人都成为有一定消费欲望的购物者。这也同样是整个产业的一剂良药。所以当人们从没有品牌观念到渴望要一个或者更多名牌的时候，也同时促进了这个行业的发展。我们始终需要“黄油和面包”共存的商业模式(变成商品和必需品的结合)，但能成为整个行业推动引擎的源动力始终是最大化地满足人们的需求。 零售房地产业的规则是“因地制宜”。中美最大的差异在于完全不一样的政治体系、截然不同的文化背景和不同的顾客群，这都是在准备进行房地产投资前需认真考量的。 当地的政府、管理层、顾客和零售房地产商构成了一个庞大的“大熔炉”，并促成了一个问题的难点。最佳的平衡办法是，牢记住他们的相同点和拥有一个清晰的头脑，把注意力集中在消费者的真正需求上。 《今日楼市》：在中国投资，需要考虑哪些方面? 马丁：正如我们在中国进行的投资一样，我认为首先要记住的是了解市场及其相对应的文化背景，并且要尊重以上的差异。我绝不会让汽车销售员去帮我盖房子。他或许是一个顶级的汽车销售专家，但并不意味着他同样了解如何去构建房屋。因此，我觉得首当其冲的是要有能掌握当地第一手信息与了解当地文化背景的人来协助工作。过往的经验告诉我，没有什么比通过当地人来了解和解决一些问题来得方便。如果做个比较笼统的评价，应该是“能不能找到一个理解我们的方案，知晓我们会遭遇到什么样的障碍，并且有能力去解决的工作团队”。以上这些便是整个投资能否成功的基础。 《今日楼市》：实际上，目前在中国已经有越来越多的房地产开发商转型到商业地产。 马丁：大多数的投资商都会在房地产市场中变化身份，像从零售业转到住宅或者变化到其他方面。投资商们都期望能寻找到在短期内收获利益最大化的方式，毕竟多数房地产控股公司要经过时问的历练才能成熟，再从中收获利益。 《今日楼市》：对中国的商业地产开发企业，您有什么好的建议? 马丁：我想无论你是哪种商业模式，在创造利益和面对危机的时刻都至少要有一个团队或某个个体去引领其发展。他们的作用就好比“领头羊”，带头人绝不单单指某个最新或最大或最有前景的项目；他们往往有着多个很成功的企划(大量的企划案总会引起关注和对其思索)。商业地产不是推断能得到结果的，唯有在实践之后，依据顾客提供给数据(例如投资收益)才能下最终的结论。 1