酒店式公寓营销资料.doc
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蓝钻时代广场·酒店公寓
整合营销方案
丰顺地产机构
2009.07.31
一、案名确定
建议起新案名，由于属于蓝钻时代广场项目的一部分，建议案名保持蓝钻的产品品牌名称，并以新的案名及推广形象全新入市。考虑到当地老百姓对产权酒店产品名称的接受比较困难，而对于住宅或者精装公寓比较容易接受，建议案名以公寓结尾。
建议案名如下：
蓝钻·酒店公寓
二、产品定位
武陟首席精装投资型酒店公寓
三、推广定位
主推广语：蓝钻精装酒店公寓，会赚钱的财富公寓
辅助推广语：电梯酒店公寓，投资自住两相宜
人人买得起，赚钱很容易
天上掉馅饼，金钱砸到头
零元买酒店，稳赚五十年
精装应有尽有，投资高枕无忧
四、产品统计分析
将三层规划为酒店餐饮及其他配套功能区，故此方案以4—7层作为酒店房间做相关运营分析。
即：
标间按：30套/层×4层=120套
套房按：2套/层×4层=8套
共计128个房间。
销售面积37—54平米的为主力套型，共计91套，其中43.31㎡和50.04㎡的最多，总计51套。
五、价格预期
整体实现销售均价：3000元/平米
单套主力价格范围：12—16万 平均15万左右
六、酒店经营预算
（一）房间实收价格标准（15年平均实现价格）：
单间120元/间/天 标牌价：128—158元/间/天
套间160元/间/天 标牌价：188—218元/间/天
（二）年营业天数：
365×70%=255天
（三）年营业额：
255×120×120套单间+255×160×8套套房=3998400元。
（四）酒店年经营净利润：
毛收益3998400×50%净利润=1999200元。
七、酒店总销售额
（一）总销售面积
4—6层每层销售面积：1679.54×3=5038.62
7层销售面积：1533.52
总计销售面积：5038.62＋1533.52=6572.14（平米）
（二）总销售金额
6572.14×3000元/平米
八、销售模式及酒店经营收益分析
（一）销售模式
零首付（送卡）购房 + 第一年分红一次性返还 + 15年递增式分红收益 + 第8年、第15年两次增值回购。
零首付：买酒店公寓，送VIP现金消费卡。按一套房15万计算，首付4.5万，送5万元消费卡。相当于没有首付，还得5000元。
第一年分红一次性返还：在酒店正式经营时将第一年的分红（公寓成交价的6%）一次性支付给业主，以后按季度支付分红。
15年递增式分红：三年一递增，年均8%，总计收益120%。具体递增方案如下：
第1—3年：年分红6%；
第4—6年：年分红6.5%；
第7—9年：年分红7.5%；
第10—12年：年分红9%；
第13—15年：年分红11%。
15年以后视酒店经营状况重新签订分红协议。
（二）酒店经营收益分析
前15年年均整体物业分红额：总销售金8%=1577313.6元
前15年年均经营酒店净利润：1999200元
分红后酒店经营的年均盈余：1999200-1577313.6=421886.4元。
即经营酒店每年的纯收益平均为42万多。
15年共计盈余：633万左右。
15年之内需要对酒店进行一次重新装修，二次装修费用6572.14×600元/平米=3942284元。
则15年经营利润最终可以实现633－394=239万元。
计提二次装修费用后，最终年均净赢利15.9万左右。
特别说明：由于所送消费卡限制每年使用128万，需要消费1280000÷138元/间/天=9275间次。而酒店正常的空置率为30%，即每年空置365×30%×128=14016间次。所以送卡消费不会给酒店增加额外的经营费用（仅增加水电费）。在此计算过程中完全可以忽略不计。
（三）客户投资收益分析
暂按单套总价15万计算
1、一次性付款：优惠2%，总价为14.7万。
前15年分红收益：14.7×8%×15=17.64万元。
16—20年预计分红收益：14.7×15%×5=11.025万元。
20年后房屋市值：30万。
20年总收益：30+17.64+11.025=58.665万元。
21—40年预计分红收益：14.7×20%×20=58.8万元。
40年后房屋市值：60万。
40年总收益：60＋58.8＋17.64+11.025=147.465万元。
41—50年预计分红收益：14.7×40%×10=58.8万元。
40年后房屋市值：80万。
50年总收益：80＋58.8＋58.8+17.64+11.025=226.265
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