房地产开发项目成本控制的策略(一).doc

房地产开发项目成本控制的策略(一) 　　我国房地产起步较晚，但是发展飞速，2005年房地产投资占我国全社会固定资产投资总额的17.79%，是投资最大的一个行业。与此同时，我国房地产业的项目管理水平却没有与时俱进，还停留在比较落后的水平。主要表现在：把项目成本控制的注意力过分的放在了施工环节；轻视项目管理中的沟通管理，项目成本控制各阶段“各扫门前雪”；不注重利用先进的项目管理工具和方法；项目运作过程中重实施轻计划等。 　　对于房地产开发企业来说，造价管理和成本控制的好坏直接影响到项目投资收益的高低。目前国内房地产企业已经充分认识到成本控制的重要性，并不断增强相关的探索和实践。项目成本控制在加强施工阶段管理的基础上，已经深入到对于项目投资实施全过程有效的动态成本控制。 　　工程建设成本控制，主要集中在工程设计、房地产开发项目施工这两个阶段。虽然工程建设成本的发生主要在工程施工阶段，但建安费用的大小以及费用的发生是否合理，更大程度上取决于规划设计阶段。因此，工程成本控制的方式是从房地产开发项目的前期入手，在施工阶段进行重点控制，对房地产开发项目工程成本管理实行全过程动态管理。通过加强房地产开发项目设计阶段和房地产开发项目建设阶段的成本控制，以实现房地产开发项目成本控制的总目标。 　　房地产开发成本的组成 　　房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为3部分：土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个房地产开发项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价)，以此来进行房地产开发项目的可行性评估。 　　配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费房地产开发项目种类繁多，标准不一，许多房地产开发项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费房地产开发项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占房地产开发项目总投资的10％～15％。 　　管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。 　　设计阶段的成本控制 　　(一)设计方案优化 　　设计方案的优化是设计阶段的首要任务，它对工程建设成本有着举足轻重的作用。设计方案不但要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性。比如在写字楼的建筑方案设计时，通过优化建筑造型，装修方案、标准层面积、公共区域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再设备选型方面，再保证技术可行的基础上，如在电梯空调弱电系统等方案设计时，通过合理的方案优化，可以节省大量投资，对降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某国际大厦房地产开发项目，通过对地下停车场柱网及交通路线的优化设计，增加了约15％的停车位，降低了停车位的单位工程成本。在此房地产开发项目建设过程中，通过优化规划方案，最大限度地利用原地形特点，规划成独具特色的坡地型别墅，从而减少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省了投资。 　　实行限额设计，有效控制造价 　　限额设计就是按批准的设计任务书和投资估算，　控制初步设计，　按照批准的初步设计的总概算，　去控制施工图的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。一旦设计获得批准，应严格控制变更程序，不轻易变更设计，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。设计不精、深度不够是当前房地产开发项目中的一大通病。迭也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。频繁的设计变更带来工程造价的失控，因此，必须对各项指标确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。一种可以类比的方法是，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为降低工程造价奠定基础。 　　前期造价分析 　　通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研设计任务书一方案设计图纸会审。由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵