福州市台江区房地产市场区域调研报告.ppt

福州市城市概况： 福州依江傍海，山水相间，总面积1.2万平方公里，其中市区面积1043平方公里；截止2009年底，全市常住总人口687万人，其中市区常住总人口271万人 。 蔚蓝研判： 由前面所述三个典型案例可以得出，楼盘的成功入市具有以下几个共同的特点： A、地理位置。项目所处地段现状良好或规划前景看好是楼盘营销取胜的一个关键点。 B、定位准确。对客群的良好把握是楼盘抢占市场的制胜因素。 C、广告。好的地理位置、好的楼盘品质，离开了广告的宣传造势，其自身优点也得不到顾客的了解和认同。 D=A+B+C 或 A+B 或 B+C 或 A+C 4、台江楼市客群特性剖析 20以下 1 0以上  — 100.00% 33.80% 20.40% 28.10% 17.80% 比例 100.00% 1378340 465695 280638 386667 245340 总合计 23.00% 317044 92499 71546 83596 69403 马尾区 23.50% 323447 23622 51050 219238 29537 晋安区 7.50% 103819 46807 19996 17512 19504 台江区 12.50% 172075 59360 59922 7556 45237 鼓楼区 33.50% 461955 243407 78124 58765 81659 仓山区 比例 合计 180以上 120-180 90-120 90以下 面积段（㎡） 截至2009年12月底福州市住宅剩余供应量（㎡） 蔚蓝研判1： 从交易量上来看，90㎡以下以及90-120㎡的中小户型成交套数占总套数的65.5%；从成交金额上看，180㎡以上的大户型开始显著抬头。而在供应量上，180㎡以上房源已成为目前市场上数量最多的产品。 蔚蓝研判2： 09年福州住宅共成交47145套，120㎡以下成交30869套（1787707万元），120㎡以上成交16276套（2342573万元）。120㎡以下中小户型成交套数占据了65%的市场份额，说明大部分首次置业的刚性需求在09年得到了充分的释放，120㎡以上的中大户型成交套数虽然只占据了将近35%，但这一面积区间的成交金额却超过了中小户型的成交金额，占据了成交市场的主力位置。 随着福州经济的日渐繁荣，人们的改善性住房需求也提到了日程，大部分的改善性需求变成可实现的刚性需求，将成为推动楼市不断向前的中坚力量。 第三部分 区域楼市分析 福州台江——区域楼市分析 台 江 区 晋 安 区 鼓楼区 仓 山 区 马尾区 第一节：宏观环境调研  台江区域建设 黄金宝地 ——台江 位于福州市区中部，闽江北面。东以光明港、晋安河与晋安区为为界，西、南以闽江与仓山区为界，北以琼河、东西河、斗池路、上浦路与鼓楼区为界。全区总面积18平方千米。通行闽东方言福州话。 　　全区辖10个街道：瀛洲街道、后洲街道、义洲街道、新港街道、上海街道、苍霞街道、茶亭街道、洋中街道、鳌峰街道、宁化街道。区政府驻后洲街道广达路349号。 　　地处闽江下游，是闽江流域物资集散地。纪念地有原中共福州地下党城工部印刷所遗址。有南公园、江滨公园、市儿童公园、市工人文化宫等6处游览地。古迹有琉球馆、越王庙、万寿桥、三山会馆等。 得天独厚的地理以及人文条件，使它素有“黄金宝地”之称。 1.台江区位优势——黄金宝地 台江有浓厚地方特色和文化积淀的商贸经济。目前，全区已拥有商贸企业6000多户，其中限上企业139家，限下企业2868家；亿元市场21个，专业批发市场28个，大型百货4家，生鲜综合性超市16个，集贸市场15家，星级酒店、旅社宾馆26家；个体经营户近1.6万家，商贸流通从业人员约15万人。元洪东百、宝龙城市广场、万象商业广场等现代都市购物中心更是成为福州新型休闲娱乐购物场所。 TWO 规划2：大力发展现代服务业 ONE 规划内容 2.发展规划 规划1：打造福州“金外滩” ONE TWO 规划1：打造福州“金外滩” 建设滨江商务区 充实提升三大商圈 建设滨江商务区 1.依托闽江公园北园，沿江建设标志性建筑和灯光夜景工程 2.建设“亲水”项目，拓展闽江黄金水道旅游业，打造沿江 景观带 3.科学使用江滨大道台江段土地资源，沿江建设总部大楼、 星级宾馆、商务中心 4.大力发展“总部经济”，“楼宇经济”，打造保险、电信、 电业、房地产等中介服务产业链，与江滨路、台江路连接 成片，基本形成滨江商务区 TWO 充实提升三大商圈