第4章 规划设计与评价.ppt

* 1990年以后，她在大陆做的第一个销售个案——广州世界贸易中心大厦非常成功。世贸中心也因为仇福宪小姐而成了广州楼市十年创新型开发模式的典范。世贸中心在开发过程中，培养了大陆第一批专业的楼盘销售队伍，从着装到待人接物，到推销卖楼，高素质、高水平。堪称典范；世贸的销售大获全胜，每平方米当时卖给到了二千多美元，堪称当时广州楼市的“天价”。 * 王志纲先生1955年8月出生于贵州。1982年毕业于兰州大学经济系 1982年至1984年社会科学院从事经济理论研究工作 1985年至1994年任新华社记者。 从1992年开始，王志纲介入电视领域主持拍摄多部大型电视专题片 1994年下半年成为独立策划人。1995年创办王志纲工作室，任首席策划。 2002年4月创办并主持“北京财智经济战略研究院”，整合城市与区域经济方面的专家，重点从事城市与区域发展战略研究与咨询工作。 * 1.所谓专业化操作，就是按照一定的程序、方法、模式来操作；尤其是代理公司，基本上都是依靠专业化操作来接订单的。策划就不然，策划一定要以差异化战略为前提，要出其不意．出人意料，要创新要创造，推向市场后，要达到石破天惊的效果，至少也要能引起人们的普遍关注或者津津乐道。 2.在开发商的潜意识里，几乎都把策划师当成是包治百病的医生。他们通常是等到楼盘“生病”了，得癌症了——卖不出去了，在这个时候他们才想到要去找“医生”——策划师。而在平时，即健康状况良好的时候，他们压根就不会想到要去请保健医生，做好防患工作。 所以说策划师不是医生，不能做出起死回生的保证。如果一定要说是医生的话、也应该是保健医生。不管楼盘“身体素质“如何，最好都要请来“保健医生”，这样才能防范未然。 3.全程策划就是从楼盘的开发初期(开发构思)到楼盘最后全部售完的全过程策划。这些楼盘通常都是分期分批推出的，从开发初期到最后售完要好几年的时间，全程策划如何来把握这种超长的时间?对于一些开发周期较短的单体微型楼，前后跨度不到两年的，还是可以做全程策划的，但是稍复杂一点的，或者说是小区型楼盆和超高层单体楼(20层以上)就不可能全程策划 第四章 开发项目规划设计与评价 规划设计的基本要求和内容 规划设计中的热点问题 居住区规划设计的评价 第一节 规划设计的基本要求和内容 一、规划设计的基本知识 1.城市规划工作阶段的划分： 2.常用指标： 指令性指标： 土地利用强度控制指标： 环境控制指标： 建筑控制指标： 引导性指标： 区域规划、 城市总体规划、 城市分区规划、 控制性详细规划、 修建性详细规划； 建筑密度、 容积率、 居住人口、 建筑高度限制、 绿化覆盖率、 主要出入口方位、 建筑后退红线； 用地性质、 机动车停车车位、建筑间距 建筑色彩、 建筑形式。 3.居住区的组成和规模 1）居住区： 2）居住区结构： 3）居住区的规模： 4）居住小区的规模： 5）居住组团的规模： 4.“一书两证”：《中华人民共和国城市规划法》规定： 选址意见书； 建设用地规划许可证； 建设工程规划许可证 是指具有一定人口和用地规模，能满足居民日常物质和文化生活需要的，为城市干道所分割或自然界限所包围的相对独立的区域。 居住区---小区---组团 居住区---组团 居住小区---组团 居住组团 由3-5个居住小区组成，人口3-5万人，占地80-150公顷，设街道办事处和派出所； 由4-5个组团组成，人口0.7-1.5万人，用地15-30公顷，设居民委员会； 人口0.1-0.3万人，用地2-3公顷，设居民小组。 5.规划设计的要求 6.规划设计的基本内容 服从城市总体规划和地区性规划，做好三个效益的统一； 按照国家和地方政府制订的有关法规办事； 实施统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发配套建设 遵循价值规律和供求法则，了解和掌握市场动态，对开发项目作出正确的定位； 从实际出发，量力而行，又要有超前意识； 节约用地、合理用地； 一切以人为本。 土地使用：土地使用、环境容量； 建筑形态：建筑控制、城市设计； 建筑功能：建筑空间组合、建筑节能、设备选型； 建筑结构：地基基础、上部结构； 设施配套：市政配套、公建配套； 其他：交通组织、环境保护、防灾减灾。 二、规划设计的管理 1.规划设计工作是房地产开发的“龙头”； ?开发投资决策通过规划设计的成果反应 ?对投资决策方案完善和补充 ?专业性的外包 2.房地产开发企业对规划设计管理的工作： ? 拟定规划设计要求； ? 进行设计招标； ? 选出最优同时又是比较经济的方案； ? 进一步优化后付诸实施 第二节 规划设计方案的因素分析 单体建筑设计方案的因素