轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析-以北京地铁5号线为例.pdf

第66 卷第8 期 地 理 学 报 Vol.66, No.8 2011 年8 月 ACTA GEOGRAPHICA SINICA Aug., 2011 轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析 ——以北京地铁5号线为例 冯长春, 李维瑄, 赵蕃蕃 (北京大学城市与环境学院, 北京 100871) 摘要：以北京地铁5 号线为例，研究了地铁沿线两侧2 km 范围内，轨道交通对其沿线商品住宅价 格的影响程度。①通过分析商品住宅价格特性和影响因素，建立了轨道交通沿线商品住宅价格 的影响因素体系，包括商品住宅项目距最近地铁站的最短路径距离、距市级商服中心距离、周边 1 km 内公交站点数、中小学及项目容积率、物业类型等10个因素；②通过显著性检验，重点中小 学、普通中小学、公园3 个变量对商品住宅的价格影响很小，予以剔除后，构建了影响商品住宅价 格的多元回归分析模型；③将采集到的193个项目的有效样本进行运算分析，研究结果表明轨 道交通对沿线商品住宅价格的影响最大，并随距轨道交通距离的增加，住宅价格呈指数衰减，至 2 km 以后，对住宅价格影响不显著。针对研究结果，建议地铁沿线土地利用强度和住宅价格确 定时，要充分考虑轨道交通的影响。 关键词：商品住宅价格；轨道交通；地铁5 号线；北京 1 引言 20 世纪70 年代，国外学者就开始研究公共交通对住宅价格影响，其中，欧美学者比较重 视轨道交通对房价影响的时效性。Bajic 循着多伦多轨道交通建设过程进行分析研究，表明 城市轨道交通在短时间内快速发展，对其附近房地产价值的影响远远高于其它地区。他认 [1] 为这是因为轨道交通提高了可达性，减少了通勤时间 。Henneberry 对1995年建成的英国 谢菲尔德轻轨系统进行了跟踪研究，发现在该轻轨系统建设期间，附近住房价格不升反降， 其原因可能是轻轨建设中的噪声等一些负面影响造成的，建成运营后这些负面影响会消 [2] 失 。Koutsopoulos 认为，公共交通对住宅价格的一个主要影响表现为新的交通线路能够为 人们的出行提供更多选择，减少人们的出行成本，并建立了公共交通影响模型(Mass Transit [3] Impact Model) ，来评估新设的公交车线路对丹佛市住宅价格的影响 。Cockerill 和Stanley 对近年来西方国家对轨道交通影响的研究进行盘点后，指出轨道交通站点对800 m 距离内 2 [4] 的住宅价格有明显的影响，该影响效果以大约200-300 美元/m 的速率呈同心圆式递减 。同 时应注意的是,轨道交通建设与开发对不同类型的物业影响程度有所差异。Weinstein 和 Clower[5] 以及Han[6] 的研究认为，轨道交通对于商业和办公楼的增值影响幅度要高于对商品 住宅的影响。另外，也有少数研究分析了轨道交通建设对周边房地产开发带来的负作用，比 如Bowes 和Ihlanfeldt 即指出地铁产生的噪音、污染以及地铁周边的犯罪率上升等因素会对 [7] 周边的房地产带来负面影响 。 近年来国内学者也十分关注轨道交通对房地产价格的影响。张小松等从理论上分析了 城市轨道交通开发的可能的受益对象，并探讨了建立城市轨道交通开发利益影响范围理论 [8] 计算模型 。王琼以上海住宅价格为依据，在排除个别异常情况的干扰后，进行曲线拟合，得 收稿日期：2010-07-15; 修订日期：2011-03-13 基金项目：北京大学校长基金项目; 国家基础科学人才培养基金资助项目(J0630531)