写字楼租赁业务分析报告.doc

PAGE 1 PAGE 7 写字楼租赁业务分析报告 伴随着我国经济的日益发展，很多世界500强的大型企业开始逐步的入驻我国的一、二线城市，国内的一些中小企业也如雨后春笋般的涌现，而这些企业在发展和扩张的同时，就会选择在城市核心商业区域租用或买入商铺、写字楼作为营业场所和办公场所（租用场所占大部分），这种需求量是庞大的，这无疑给房地产经纪行业带来了巨大商机，若我们能将这一市场把握，专注商业地产中商铺、写字楼租赁业务，那么我们的利润将是源源不断的。 商铺、写字楼租赁业务 商铺、写字楼的租赁业务本质为商业地产的租赁，即出租方与承租方在以房地产经纪公司为第三方，提供居间服务的形式下达成交易。 一、业务方向确定 那么我们为什么只选择写字楼的租赁业务，而不选择商铺租赁或者继续拓展传统业务呢？下面是关于商铺、写字楼租赁业务的对比分析，以及与传统业务的对比分析。 （一）商铺、写字楼租赁业务对比 两种业务的相同点和不同点见表一 商业名称 写字楼 商铺 相同点 商业租赁，租金较高，均以企业或者公司为承租主体， 进行、商业活动场所 不同点 租赁用途多为办公或办 事处 租赁用途多为商业销售场地或者服务行业场地 优劣势 客户需求 选择区域比较明确，有利 于经纪人进行集中区域的找房，看房，带看时间成本较低 选择区域较大，不利于经纪人房源查找，带看时间 成本较高 业务操作 房源获取方便快捷，客户及业主较好把握，不容易 跑单 房源获取途径一般，客户及业主不容易把握，容易 跑单 客单转化率 平均带看2-3次可成交一 单，转化率较高 平均带看5-10次可成交 一单转化率较低 综合表一中各个项目可以发现，高端业务中商铺租赁成单较难，而写字楼的成单相对比较容易，故在上述两种业务中选择一项业务进行操作的话，写字楼租赁业务则是首选。 （二）写字楼租赁业务与传统业务对比 业务成本与传统业务对比（以石家庄地区为例） 主要成本支出 传统业务拓展 高端写字楼业务拓展 人员配置费用 0.6-0.8万元 0.6-0.8万元 办公场所费用 房租成本 0.5-1.0万元 0.3-0.5万元 装修成本 3-5万元（不含店面转让费） 无 店内设施成本 1-2万元 0.5-1万元 合计 5.1-8.8万元 1.4-2.3万元 对于我公司来说，我公司从事多年房地产经纪行业，是较为成熟的房地产经纪公司，在普通三方、房屋租赁这两项传统业务已经涉足多年，有着丰富的经验从业经验，而高端业务中写字楼的租赁业务可以看做是传统房屋租赁业务的一个延伸，无论从此项业务的人员配备方面，还是业务管理方面，都非常容易上手，这是我们的一大优势。 二、业务前期支持及投入产出 通过长时间的了解，以及在此项业务操作比较成功的公司的考察，总结出一些开展此项业务的必备条件 （一）人员的配置和支持 前期启动业务的人员配置 专业人员对团队影响、新员工的成长周期 （1）团队中有专业人员 新员工入职后有老员工帮带，以老带新，传授业务经验、要领，缩短新员工成长周期。平均成长周期为10-15天 （2）团队中无专业人员 新员工靠自身对业务的理解，逐渐摸索，平均成长周期为20-30天 成长标准：能够独立形成带看，谈判直至成单 2、薪酬支持、业务支持、培训体系支持 业务前期启动阶段，公司要给予优越的薪酬待遇，吸引大批有相关经验的优秀经纪人加入，入职后进行集中业务知识培训，并配发业务必要工具（网络端口等）； 说明：各公司可根据实际情况制定略高于当地同行业薪酬标准（含底薪标准和提佣标准）的薪酬待遇。 3、人员招聘支持 由于业务特性，业务过程中接触人士多为成功人士，所以要求招聘人员的形象，素 质言谈举止都必须达到一定要求，并且还要有较强的沟通能力，谈判能力。 （二）投入产出情况 1、收费标准：高端写字楼租赁业务，实行双边收费制度，即业主和客户均收取佣金， 说明：双边收费制度中，双方的收费比例各公司可根据实际情况自行制定，但双方收费比例总和不得低于100% 2、经纪人成单转化率 按照成熟经纪人的带看量2次/天计算， 则月均带看量：2次/天×26天=52次，按照租赁业务成单转化率20:1计算，可以成交2.5单，客单价4000元计算，月均为10000元。 业务开展 （一）资源的获取和维护 1、房源获取及维护 （1）房源来源途径： ★网络 网络房源是房源来源的主要渠道，可通过各大出租房屋网站，或专业写字楼网站获取房源，也可以通过付费端口业主委托获取房源。网络房源的特点是：即时性高，房源刷新快，共享性强； ★业主名单 从物业购买整栋楼业主名单，电话拜访，找出租房源。 ★物业合作、小业主合作、大业主合作 物业公司是获取写字楼房源的一个重要的渠道，通过与物业公司的合作，我们可以掌握整栋楼乃至整个小区的出租房源，