房地产行业下行对城投企业信用风险影响研究 2023——湖南篇.pdf

房地产行业下行对城投企业信用

风险影响研究——湖南篇

联合资信公用评级一部|喻宙宏|何泰|张永嘉

2022年，全国房地产行业持续降温，房企拿地意愿和投资意愿下降，房地产市

场投资端和销售端均呈下行态势，湖南省大部分地级市土地出让金明显下滑，对

政府财政收入形成压力。2023年以来，在国家相关政策的支持下，湖南省部分

地级市土地出让有所回暖，但部分财政收入对土地依赖度相对较高的地区土地出

让金仍同比下滑，其财力受房地产行业下行影响相对更大。对于区域债务负担相

对较重且地方政府对区域债务支持保障能力受房地产行业下行影响相对较大的

区域，地方财政腾挪空间更为有限，使得对城投企业的支持能力相对减弱，区域

内城投企业面临的流动性风险相对较大。同时，房地产行业下行也会对区域内城

投企业现金流和短期流动性产生影响，造成短期偿债压力上升。若房地产行业持

续低迷，区域内城投企业信用风险边际上升的可能性较大，需适当加强流动性管

理。

一、全国房地产行业发展及土地出让情况

（一）房地产行业发展状况

房地产行业是中国国民经济的重要支柱行业，其发展态势对经济和政府财政收

入产生重要影响。2022年，全国房地产行业持续降温，房企拿地意愿和投资意愿下

降，房地产市场投资端和销售端均呈下行态势。2023年以来，房地产市场呈现“先

扬后抑”，其中一季度短暂回暖复苏，但基础薄弱，二季度以来房地产行业销售及投

资再次降温；虽然中央陆续出台房地产行业的相关支持政策，但房地产市场供求关系

已发生深刻变化，后续政策力度及传导效果有待持续观察。

房地产行业是中国国民经济的重要支柱行业，其发展态势对经济和政府财政收入

产生重要影响。近年来，在国家坚持“房住不炒”背景下，随着“三道红线”、贷款

集中度管理、预售资金监管加强和限购限贷限价等房地产行业收紧政策的密集出台，

房地产行业融资环境逐步收紧，部分过度举债扩张的房企未及时调整战略，在各种因

素叠加之下出现流动性危机，信用风险持续暴露，房地产行业步入下行通道。2022年，

全国房地产行业持续降温，房屋新开工面积、房地产开发投资完成额和商品房销售面

积同比持续下降，行业下行加剧了购房者观望情绪，销售市场进一步低迷，在销售回

款放缓和融资环境收紧的双重压力下，房企拿地意愿和投资意愿明显下降。

为应对房地产行业下行带来的影响，以及防范房地产行业出现系统性风险和保持

房地产市场平稳健康发展，2022年底以来国家陆续出台相关支持政策，调控政策呈

现宽松态势。2023年7月，中央政治局会议定调，鉴于房地产市场供求关系已发生

重大变化，要适时调整优化房地产政策，为后续房地产调控利好政策埋下伏笔。具体

看，2023年一季度，受前期积压需求释放及调控政策优化效果的显现，房地产市场出

现积极变化，房屋新开工面积、房地产开发投资完成额和商品房销售面积同比降幅放

缓。而二季度以来房地产市场销售及投资再次降温，此前短暂的回暖复苏基础薄弱，

考虑到房地产市场供求关系已发生深刻变化，预计短期内房地产行业仍将处于底部运

行状态，后续新的政策力度及传导效果有待持续观察。

研究报告1

120.00

100.00

80.00

60.00

40.00

20.00

0.00

-20.00

-40.00

-60.00

房屋新开工面积:累计同比（%）商品房销售面积:累计同比（%）房地产开发投资完成额:累计同比（%）

数据来源：Wind，联合资信整理

图1.1全国房地产行业相关指标变化情况

从各省房地产投资端和销售端看，2022年，仅北京市、浙江省和湖北省房地产开

发投资额小幅增长，全国其他省市房地产开发投资额增速较2021年均明显下滑；除

上海市商品房销售额同比仍保持增长外，全国各省商品房销售额增速较2021年下滑

明显，部分省份降幅超40%。2023年上半年，在利好政策驱动下，除北京、上海等少

部分省市房地产开发投资额增速回暖明显，大部分省市增速仍持续为负；在相关利好

政策驱动下，销售情况改善较为明显，部分省份商品房销售额表现回升至2021年水

平。整体看，2023年上半年全国房地产市场在利好政策驱动下有所回暖